Многие пермяки хотели бы улучить жилищные условия. Но уследить за ситуацией на рынке недвижимости в последнее время непросто: ипотечные ставки взлетели вверх, сузилась аудитория льготных госпрограмм, предложение на вторичном рынке жилья резко сократилось. Какие сейчас цены? Стоит ли ждать снижения ипотечных ставок? Об этом perm.aif.ru рассказали эксперты.
Перешёл в рост
Целый год – примерно с февраля 2024 г. по февраль 2025 г. – рынок недвижимости Перми можно было назвать стагнирующим, говорят специалисты. Все процессы замерли в свете высоких ипотечных ставок, которые заставили многих потенциальных покупателей взять тайм-аут. Покупка вторички в кредит стала практически недоступной из-за высокой стоимости жилищных кредитов, а льготные госпрограммы распространялись лишь на новое жильё. Предложение поначалу увеличивалось, многие продавцы в поисках покупателей снижали цены или снимали квартиры с продажи до лучших времён.
Что касается новостроек, рост цен на них не останавливается последние 8-9 лет. В последнюю пятилетку этот процесс идёт особенно активно. Причины: высокий спрос (в том числе в свете льготных ипотечных госпрограмм, под которые подпадают новостройки), увеличение затрат девелоперов в связи с инфляцией и удорожанием рабочей силы и земли.
«В среднем квадратный метр во вторичном жилье в Перми сейчас стоит 90 тыс. руб. Для новостроек этот показатель равняется примерно 150 тыс. руб. Цены начинаются от 120 тыс. руб. за квадрат и достигают порой 350 тыс. руб., – рассказывает эксперт. – Расценки зависят от расположения дома, его возраста, класса жилья, благоустройства двора, близости поликлиник, школ, детских садов и т. д.»
Программы в действии
Льготные жилищные госпрограммы, хоть и «сузились», но пока ещё действуют.
«Основная в Пермском крае – это “Семейная ипотека”. На неё приходится примерно 95 % льготных займов. По этой программе в Перми и крупных городах региона можно взять заём на покупку квартиры в новом доме от девелопера, в строящемся объекте. В маленьких населённых пунктах, где жилья возводят очень мало (один или два дома), по программе разрешено приобретать “молодую” вторичку (построенную в 2006 г. или позже).
IT-ипотека тоже действует в крае, но выдачи средств по ней очень мало. Эту госпрограмму очень сильно “порезали” в прошлом году, ограничив круг получателей, – рассказывает Александр Леонов. – Верстаются ли новые госпрограммы? Есть информация, что они планируются, но определённости пока нет ни по срокам, ни по аудитории. Вероятно, они будут предназначены для участников СВО и членов их семей. К слову, были новости о грядущем внесении очередных изменений в программу “Семейная ипотека”. Якобы власти планируют включить в число получателей семьи, где есть ребёнок в возрасте до 14 лет (пока непонятно – включительно или нет), ветеранов СВО».
Без льгот ипотечные ставки сейчас варьируются в диапазоне 23-30 % – в зависимости от банка и выбранной программы.
Квартиры в продаже
Предложение на вторичном рынке жилья Перми в данный момент достаточно ограниченное.
«Поэтому цены упали не сильно. Спрос и предложение были сбалансированы. Сейчас, когда рынок переходит к росту, предложение находится на минимальных отметках. В Перми это порядка четырёх с половиной тысяч объектов. Исторически эта цифра всегда была на уровне шести-семи тысяч. Минимума показатель достиг в начале 2025 г. Тогда на рынке было около 3900 объектов вторичного рынка. Но тогда на ситуацию повлиял и сезонный фактор, – поясняет Александр Леонов. – По новостройкам предложение увеличивается. Девелоперы активно строят практически во всех районах Перми, в пригороде, по краю (Чайковский, Краснокамск и т. д.). Где-то площадок больше, где-то меньше».
6 июня Центробанк опустил ключевую ставку на один процент. Теперь это 20 %. Эксперты прогнозируют, что в скором времени снижение продолжится. По мнению Александра Леонова, это может привести к повышению как спроса, так и цен на жильё.
Меньше риска
В первом квартале 2025 г. в Пермском крае было выдано более 2,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 10,5 млрд руб., рассказали в Центробанке. Для сравнения: за аналогичный период 2024 г. предоставили более 5,8 тыс. займов на сумму более 17,2 млрд руб.
На протяжении последнего года Банк России принимал меры по ограничению рисков ипотечного кредитования. К примеру, регулятор активировал механизм, при котором выдавать малообеспеченные жилищные займы (с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки) банки могут в определённом объёме, зависящем от размера их «подушки безопасности» (чем она скромнее, тем меньше объём таких выдач). Это позволяет сдержать рост закредитованности граждан и обезопасить сами учреждения. Аналогичный механизм применяется с 2023 г. по отношению к потребительским займам.
«Высокий уровень долговой нагрузки людей и бизнеса несёт риски для нормальной работы банков и финансовых рынков, – отметил Алексей Моночков. – Поэтому необходимы как разумные ограничения закредитованности, так и создание банками запасов капитала на случай стрессовых ситуаций. Регулятор рассчитывает, что с помощью прямых лимитов на выдачу гражданам рискованных займов в ипотеке сможет ещё более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки потребителей и риски для системы в целом», ─ отметил Алексей Моночков.
Такие лимиты планируют ввести с 1 июля 2025 г. в отношении займов на квартиры в новостройках и уже готовых зданиях, с 1 января 2026 г. – для кредитов на строительство жилого дома и иных под залог недвижимости.
Сколько времени займёт продажа?
В зависимости от условий рынка недвижимости меняется количество ликвидных квартир. Много их сейчас? Сколько времени требуется на продажу?