Для того, чтобы выгодно купить или продать квартиру, мало одного везения. Нужно понимать, какова ситуация на рынке жилья. А она в последнее время менялась стремительно.
Что происходит с ценами и каков прогноз, «АиФ-Прикамье» рассказали эксперты.
За мгновение до...
Рост цен на жильё, который в 2020 году спровоцировали льготные ипотечные ставки, вызвав небывалый спрос, продолжался и в 2021-м, и в начале 2022-го. В первую очередь подорожали новостройки, за ними подтянулась и вторичка: многие люди, поняв, что первичное жильё им теперь не по карману, решили купить квадратные метры в домах «постарше».
«В 2020 и 2021 гг. цены поднимались примерно на 1,5-2% в месяц (то есть на 15-20% в год). Казалось бы, это печально, но, с другой стороны, многие пермяки смогли приспособиться к ситуации и приумножить свои средства, инвестируя в недвижимость», – рассказал директор агентства недвижимости Александр Леонов.
«Во второй половине января – начале февраля 2022 г. цены на рынке недвижимости тоже росли, хоть и не так лихо как в октябре-ноябре прошлого года. Стоимость квартир увеличилась в среднем на 100-200 тыс. руб., – сообщила руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ирина Стукалова. – Рост был связан с подорожанием стройматериалов, опять же льготными ипотечными ставками на новостройки, дефицитом ликвидных квартир: за время ажиотажа на рынке недвижимости большую часть интересных объектов раскупили (они улетали за 2-4 недели)».
В середине февраля ипотечные ставки начинались с 4,5% в случае с новостройками (по субсидированной программе) и с 9,2% для покупателей вторички. Наибольшим спросом пользовались однушки и двушки небольшой площадью в центре Перми, микрорайоне Парковом и Мотовилихе. При этом многие люди при выборе квартиры смотрели, есть ли рядом с домом детский сад или школа, или искали жильё неподалёку от прежних мест обучения детей.
«В среднем сроки экспозиции квартир, выставленных на продажу, сократились с 4-6 месяцев в 2020 г. до 2-3 в 2022 г. Что касается продолжительности поисков жилья, здесь как и прежде покупатель был ограничен условиями банка: одобрение по ипотечному кредитованию действует недолго, тянуть времени нет, – говорит Александр Леонов. – Поэтому перед тем, как идти в банк, следует чётко определиться, какое жильё нужно, чтобы потом не тратить время на сомнения».
В середине февраля в Перми квадратный метр в новостройке стоил 85-140 тыс. руб. (в зависимости от класса и удалённости от центра), во вторичном жилье – 70-110 тыс. руб.
После того как 11 февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 9,5%, эксперты пророчили рост ипотечных ставок до 10-12% в марте (один банк к тому времени уже повысил их). Тех, кто успел получить одобрение в банке и совершить сделку до 23 февраля, сейчас называют счастливчиками.
Новая реальность
Ситуация резко изменилась в связи с событиями на Украине. Курс евро и доллара взлетел. Началась паника, говорят эксперты. Покупатели ринулись на рынок, чтобы вложить деньги в недвижимость и сохранить накопления. 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20% – это исторический максимум. Рынок недвижимости залихорадило.
В среднем сроки экспозиции квартир, выставленных на продажу, сократились с 4-6 месяцев в 2020 г. до 2-3 в 2022 г.
«24-28 февраля некоторые банки приостановили одобрение кредитов. Одни застройщики на время прекратили продажи квартир, другие – повысили цены на 5-15%. И те, и другие не понимали, как будут развиваться события. Плюс некоторые поставщики стройматериалов подняли цены или даже остановили отгрузку. В первых числах марта продажи квартир в новостройках и выдача кредитов возобновились. Льготные ставки на первичное жильё в банках ещё действуют. Это 4.7-7% годовых», – сообщил Александр Леонов.
Ранее власти заявляли, что субсидированная программа будет работать до конца июня 2022 г. Но теперь не исключено сокращение срока и увеличение ставок, считают специалисты.
Что касается вторичного рынка, в этом сегменте после известных событий цены поднялись на 3-5%. А ипотечные ставки выросли до 17-23%.
Чего ждать?
Понятно, что рынок жилья во многом зависит от политической ситуации, развитие которой непросто предсказать.
«Полагаю, что сейчас цены на жильё полетят вверх, хотя прогнозировать трудно, слишком быстро всё меняется», – говорит Ирина Стукалова.
«Я считаю, что паника временная, и в апреле мы сможем наблюдать стабилизацию рынка, а, может, и его замирание, потому как почти все желающие взять ипотеку ускорились и сделали это, пока не выросли ставки. В числе покупателей останутся те, кто не нуждается в кредите или берёт небольшой займ. Таких немного. Думаю, уже в апреле цены на недвижимость начнут снижаться. Процесс будет медленным. К концу года расценки могут опуститься в среднем на 10-15%», – предполагает Александр Леонов.
На вторичном рынке после февральских событий цены поднялись на 3-5%. А ипотечные ставки выросли до 17-23%.
Покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия (то есть одновременно продают свои квадратные метры и покупают новую квартиру) и не нуждаются в большом кредите, советуют брать квартиру сейчас. В противном случае лучше подождать до осени, говорят эксперты. А продавцам, желающим получить средства для возвращения займов или пустить их в дело иным способом, лучше действовать – цены сейчас на пике.
Ликвидных квартир станет больше?
Анна Хацкелевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга ПГНИУ:
«Увеличение ключевой ставки влечёт за собой рост цен на вторичное жильё. Из-за высокой стоимости квартир и ужесточения требований к заёмщикам спрос в этом сегменте в целом снизится. На рынке первичного жилья действуют программы субсидирования, льготные кредиты, система рассрочки. Это формирует и поддерживает спрос. Однако его снижению может поспособствовать увеличение цен на квартиры из-за удорожания стройматериалов, падения рубля и т. д. В результате спрос на ликвидные объекты (с качественной отделкой, хорошей транспортной доступностью, наличием неподалёку детских садов, школ, магазинов) снизится. Потому их будет больше, но лишь до тех пор, пока экономическая ситуация не стабилизируется».
Новостройки будут недосягаемы?
Александр Алексеев, доцент кафедры строительного инжиниринга и материаловедения Пермского Политеха, кандидат экономических наук:
«Весьма ожидаемо, что повышение ключевой ставки приведёт к росту ипотечных ставок. Более того, не ясна судьба льготной программы жилищного кредитования. Ещё в середине февраля были призывы к её продлению, однако уже тогда существовали противоположные мнения. Очевидно, что рост ипотечных ставок, с одной стороны, приведёт к уменьшению потребительского спроса. Часть покупателей отложит покупку в ожидании стабилизации ситуации, часть – откажется от сделок. С другой стороны, ожидание роста ипотечных ставок подстегнуло многих ускорить покупку. Никто не ожидал, что они увеличатся настолько – это привело к ажиотажу. Но это не значит, что цены будут недоступны для большинства пермяков, я бы не был столь пессимистично настроен. Что касается застройщиков, они адаптируются к изменениям. Уверен, что у многих есть финансовая подушка безопасности, которая позволит остаться платёжеспособными и завершить начатые проекты. А для того, чтобы сохранить клиентов в ряде случаев застройщики будут экономить, к примеру, отказываясь от различных элементов благоустройства домов или дворов. Другие, наоборот, станут формировать уникальные конкурентные предложения с целью выделиться. Третьи будут работать в отдельных сегментах, то есть ориентироваться на определённую целевую аудиторию (поэтому не исключена ещё большая сегментация застройщиков)».
Анализ рынка по объявлениям
Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан:
«На первичном рынке средняя цена квадратного метра в феврале увеличилась на 6,8%, причём основной рост пришелся на последнюю неделю (+6%). Он связан с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределенности, с изменением структуры предложения (в первую очередь с рынка уходят более дешёвые лоты). На вторичном рынке наблюдалась более сдержанная динамика – за месяц цены выросли на 2,1%. Многие продавцы сейчас находятся в растерянности в связи с нынешней ситуацией, поэтому цены меняются медленнее. Также мы располагаем данными по потенциальному спросу – числу просмотров объявлений о продаже квартир на сайте cian.ru. За последние дни на рынке жилья Перми, как и в других городах-миллионниках, произошёл «всплеск» активности после повышения ставки ЦБ до 20%. 28 февраля просмотры объявлений увеличились на 30% относительно среднего значения за предыдущую неделю (и на первичке, и на вторичке). 1 марта число просмотров объявлений продолжило расти: ещё +30% за день на первичке и +15% на вторичке. До этого существенной динамики интереса на рынке не наблюдалось. Ставки по ипотеке достигли очень высоких значений, поэтому такой всплеск интереса идёт, в первую очередь, от покупателей с «живыми» деньгами, которые ищут варианты для сохранения своих сбережений в таком надежном активе, как недвижимость, или от тех, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля (сейчас у некоторых банков пошли отзывы этих одобрений). Реализация спроса на вторичном рынке осложнена тем, что продавцы, находясь в растерянном состоянии, могут передумать продавать квартиру. На первичке такого риска нет, сделку можно провести за 1 день. На первичном рынке объём предложения за последнюю неделю сократился на 5%, на вторичном - на 4%. Связывать это только с реальной покупкой не совсем корректно. На вторичке часть продавцов, находясь в растерянности, могли убрать свои квартиры с продажи. На первичке некоторые застройщики ставили прайс-листы на пересмотр, продажи временно не велись. Но, в любом случае, за последнюю неделю темпы сокращения числа лотов в продаже были более высокими, чем в целом за месяц».
Сколько пермяков не упустили выгоду в 2021 году?
Алексей Моночков, управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю:
«В 2021 г. в Пермском крае выдали почти 43 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму более 93 млрд руб. По сравнению с 2020 г. количество договоров увеличилось на 5%, а объём выдачи – на 20%. На долю ИЖК пришлась почти четверть всего объёма розничного кредитования в Прикамье. Ипотечный портфель банков в регионе увеличился за год на 23% и на 1 января 2022 г. превысил 193 млрд руб. На покупку жилья пермяки брали в банках кредиты в среднем на сумму 2,2 млн руб. За год этот показатель вырос на 15%. Средний срок ипотеки также увеличился с 18 лет до 21 года. Средняя ставка по ИЖК в регионе выросла незначительно – с 7,5% до 7,9% годовых. Несмотря на изменение ценовых условий вслед за повышением ключевой ставки, спрос на ипотеку в Прикамье сохранялся в течение всего прошлого года».
Пермский эксперт: ликвидных квартир в продаже станет больше 
В Перми подорожали квартиры на первичном и вторичном рынках жилья 
Возврат налога на имущество: как оформить по упрощённой схеме? 
Как зарегистрировать квартиру? 
Цены на жилье в Перми могут снизиться к концу года, считает эксперт