«3,5 млн за однушку-хрущёвку не удивляют». Эксперты о рынке жилья в Перми

СВО и мобилизация привели к тому, что рынок жилья в Перми замер летом 2022 г. Люди не понимали, как будут развиваться и влиять на экономику страны события на внешнеполитической сцене. Многие отложили покупку и продажу недвижимости. Однако уже в августе-сентябре ситуация начала меняться. И сегодня на рынке жилья совсем другая картина.

Почём сейчас квартиры? Когда поднимутся цены на квадратные метры?

Рост спроса и последствия

Осенью прошлого года отложенный спрос на жильё дал о себе знать: решившие повременить с приобретением квартиры пермяки ринулись на рынок недвижимости. В результате в последние полгода число покупателей только росло, говорят эксперты. За спросом подтягивались и цены, в первую очередь – на вторичку.

«Сейчас квадратный метр вторичного жилья стоит в среднем около 70 тысяч рублей. Но разброс цен большой. Многое зависит от «возраста» дома. В среднем квадратный метр в однушке в доме улучшенной планировки 1990-х ггодах. постройки в центре Перми продают за 95-100 тысяч рублей, в отдалённом районе – за 60-70 тысяч, – рассказал директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов. – В двушках цена квадратного метра ниже примерно на 10 тысяч и в центре, и на окраине. В случае с новостройками большое значение имеет, какого класса дом (эконом, комфорт, бизнес или элит). Квадратный метр в однушке без отделки в центре города стоит 120-180 тысяч рублей, на окраине – около 90 тысяч, в двушке с хорошим расположением – 110-120 тысяч, в отдалённом районе – 80-85 тысяч. Цены на квартиры в новостройках также зависят от того, на каком этапе строительство дома. На старте – одни цифры, перед сдачей – уже другие».

При этом квартиры в новостройках с октября подорожали совсем немного – примерно на 5 тысяч рублей за квадратный метр (около 4 %). Дело в том, что цены на новое жильё уже были перегреты. Не способствовало их росту и изменение условий ипотечного кредитования. Жилищные займы стали дороже для тех, у кого нет маленького ребёнка или двух детей в возрасте до 18 лет. Часть таких покупателей переключила своё внимание с новостроек на вторичку, которая за полгода выросла в цене примерно на 5 %, то есть на три тысячи за квадратный метр.

Квартиры в новостройках с октября подорожали совсем немного – примерно на 5 тысяч рублей за квадратный метр (около 4 %). Дело в том, что цены на новое жильё уже были перегреты. Не способствовало их росту и изменение условий ипотечного кредитования. Жилищные займы стали дороже для тех, у кого нет маленького ребёнка или двух детей в возрасте до 18 лет.

«Спрос на новое жильё немного снизился, но при этом остался на достаточно высоком уровне. В новостройках покупают чаще однокомнатные квартиры. Потом их многие сдают в аренду. Приобретая жильё в новостройках, люди пытаются сохранить сбережения, успеть зафиксировать выгодную ипотечную ставку», – говорит Александр Леонов.

Квартиры будут дорожать?

Эксперты полагают, что в этом году спрос на жильё в новостройках сохранится, поскольку ещё действуют и даже расширяются ипотечные предложения для семей с детьми. Со вторичкой другая ситуация.

«Спрос на неё в большей степени зависит от решений Центробанка по ключевой ставке. Специалисты прогнозируют, что в мае её поднимут. Тогда вырастет и годовой процент по ипотечным кредитам. В этом случае интерес ко вторичному жилью немного охладится. Стоит учитывать и сезонный фактор. Когда начинается пора отпусков и дачных работ, всегда наблюдается снижение спроса на недвижимость», – сообщил Александр Леонов.

Что будет с ценами? Жильё в новостройках, по мнению эксперта, может подорожать к концу года на 3-5 %. Пусть цены уже перегреты, возможность для их роста ещё остаётся. Стоимость вторичного жилья опять-таки зависит от решений ЦБ. При снижении спроса после увеличения ключевой ставки цена квадратного метра в таких домах замрёт, но лишь на время. К концу года она может вырасти на 10 %. Стоит ли в связи с этим торопиться с покупкой квартиры? 

По мнению специалистов, здесь всё зависит от конкретной ситуации. Если человек хочет продать свою квартиру, чтобы купить другую, – то сейчас подходящее время. Продавать нечего, но нужно жильё – для таких сделок момент тоже благоприятный. Однако необходимо учесть, что в мае-июле продавцы охотнее идут на торг, поскольку покупателей становится меньше. Реализовать квадратные метры летом сложнее. Отсюда совет для продавцов – не ждать.

Кому комфорта?

Одной из новых тенденций на рынке недвижимости стало то, что застройщики начали возводить больше комфортного жилья: бизнес-класса и элитного.

«Думаю, это связано с ростом цен на жильё – рентабельность бизнеса увеличилась. В результате у застройщиков появились деньги на более качественные проекты. Раньше возводили в основном жильё эконом- и комфорткласса», – говорит Александр Леонов.

Если человек хочет продать свою квартиру, чтобы купить другую, – то сейчас подходящее время. Продавать нечего, но нужно жильё – для таких сделок момент тоже благоприятный. Однако необходимо учесть, что в мае-июле продавцы охотнее идут на торг, поскольку покупателей становится меньше. Реализовать квадратные метры летом сложнее. Отсюда совет для продавцов – не ждать.

Возросшая рентабельность строительного бизнеса привлекла на пермский рынок новых участников. В основном это мелкие застройщики, которые возводят по одному жилому дому. Предприниматели понимают, что в нынешних условиях люди используют недвижимость, чтобы сберечь и приумножить средства. И других таких же надёжных инструментов для этого сейчас практически нет.

Продаётся всё!

Руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич:

«Рынок недвижимости в Перми в последние два года показывает устойчивый рост. И сейчас 3,5 миллиона рублей за однокомнатную хрущёвку в центре или 90 тысяч за квадратный метр в новостройке в Орджоникидзевском районе уже никого не удивляют. По нашим данным, с октября цены выросли в среднем на 10 %. Ожидания, что они снизятся после мобилизации, не оправдались. Даже тогда, когда процентную ставку по ипотеке подняли с 10 до 11 %. Сказываются дефицит объектов на вторичном рынке и высокие цены на строящееся жильё, которое можно взять по льготной ипотеке (4-7 %). К этому добавим инфляцию и экономические показатели страны в целом. Профицит бюджета и переориентация на азиатские рынки сделали нашу экономику устойчивой. Повысились минимальный размер оплаты труда, социальные выплаты семьям с детьми. Покупатели устали ждать и буквально ринулись приобретать то, на что хватает финансов. Сейчас продается всё, что не в аварийном состоянии. Традиционно наивысшим спросом пользуются дома не старше 10 лет с современной планировкой, где уже исправлены ошибки, допущенные при строительстве (если они были), ухожена придомовая территория, есть ТСЖ или УК. Также повысился спрос на 3-комнатные квартиры и свежие частные дома для семей с тремя детьми и более. Повлиять на дальнейший рост цен могут только действующие ставки по ипотеке, но для этого предпосылок нет, у банков деньги в достаточном количестве. Уже осенью стоимость ликвидного жилья повысится».

Как быстро находят жильё?

Специалист по недвижимости Наталья Давыдова:

«Рынок сейчас очень живой: много и объектов в продаже, и покупателей. Последние уже освоились в условиях ипотечной ставки в 11 % на вторичное жильё, хотя ещё осенью она казалась всем очень высокой. Ещё больше покупателей устраивают 8 % годовых по кредитам на приобретение квартир в новых домах и всевозможные дисконты от застройщиков. Сейчас, можно сказать, наступило золотое время: и ипотечные платежи стали подъёмными, и объектов достаточно. С продажей тоже все упростилось. В среднем от момента обращения клиента в агентство до подписания акта приёма-передачи ключей сейчас не проходит и месяца. Такое ощущение, что люди перестали откладывать жизнь на потом. Все чаще мы продаём квартиры с первого-второго показа, подписываем у застройщиков договоры долевого участия в день экскурсии по объектам».

Долевое строительство на пике?

Управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков:

– По итогам 2022 года жители Пермского края разместили на счетах эскроу, открытых для участия в долевом строительстве жилья, более  41 миллиарда рублей. Рост за год составил 1%. При этом количество счетов эскроу уменьшилось на 19% и к 1 января 2023 года составило около 11 тысяч. Невысокая динамика объёмов размещенных средств на счетах эскроу на фоне уменьшения их количества связана с активным завершением в регионе строительных проектов в конце года. В Пермском крае в 2022 году ввели в 1,5 раза больше жилья, чем годом ранее. Кроме этого было сдано в эксплуатацию на 31% больше площадей в многоквартирных домах, чем в 2021 году. Число раскрытых эскроу-счетов превысило 19 тысяч, увеличившись за год в 2,3 раза. По завершённым жилищным проектам банки перечислили застройщикам более 61 миллиарда рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в 2021 году. Всего на начало текущего года между банками и застройщиками было заключено 137 кредитных договоров проектного финансирования. За год данный показатель увеличился почти на треть. Общий лимит договоров увеличился на 57% и составил 85 миллиардов рублей. По данным Министерства строительства России, доля новостроек в Прикамье, возводимых на основе проектного финансирования с использованием счетов эскроу, достигла 95%.

Возьмут кредит, уедут на СВО? Какие риски тревожат участников рынка жилья Подробнее