Как построить дом и не разориться. Подводные камни ИЖС

Строительство дома – грандиозное и достаточно рискованное предприятие для любой семьи. Как сделать так, чтобы оно не обернулось катастрофой? Что надо учесть ещё до строительства и как рассчитать бюджет?

Почём семейное гнездо?

Пермячка Светлана Кузнецова всю жизнь мечтала о собственном домике на берегу. К воплощению своей мечты в жизнь они с мужем приступили в 2022 г. – в момент, когда стремительно росли цены на услуги и материалы. Летом купили 10 соток земли в мкр. Заозерье за 380 тысяч рублей. В сентябре заключили договор с подрядчиком. Несмотря на то, что фирма была известна своей добросовестностью, супруги столкнулись с множеством неожиданностей.

«Каждая из статей расходов, оговорённых с подрядчиками и указанных в договоре, фактически оказалась дороже на 5-20 %. За строительство крыльца и настил на веранде, которые почему-то не вошли в основную смету, хоть без них в дом просто не попасть, пришлось доплатить 110 тысяч рублей. Перегородки между комнатами оказались тоненькими – решётка с плёнкой. Посмотрели, в договоре так и сказано. Но нам и в голову не пришло, что перегородки могут быть не укреплены хотя бы гипсокартоном. За нормальные пришлось доплатить. На окнах и дверях не были предусмотрены наличники. Странно, ведь стоимость одного окна около 20 тыс. руб. Неожиданностью стало и то, что покраска дома снаружи и внутри, без которой дерево почернеет, обойдётся в 120 тыс. руб.», – рассказывает женщина.

Семья строит одноэтажный дом с жилой площадью 48 кв. м и террасой под крышей размером 15 кв. м. Строительство дома из бруса (фундамент + коробка + крыша) по договору изначально оценивалось в 1 млн 380 тысяч рублей, а в итоге пришлось заплатить на 100 тысяч дороже из-за роста цен. Стоимость тёплого контура внутри дома (окна, двери, утепление пола и потолка) тоже возросла с 460 до 502 тысяч рублей. Отдельной и очень внушительной статьёй расходов стало подведение различных коммуникаций. Так, 135 тысяч рублей ушло на бурение скважины для воды глубиной 35 метров. На обустройство самой скважины ушло ещё 80 тысяч рублей. 

«Очень дорогим оказалось обустройство канализации. Нам предлагали самый дешёвый вариант – выгребная яма с кольцами из бетона. Её обустройство стоит 90-100 тысяч рублей. Но мы предпочли более экологичный вариант – канализация с септиком, специальными очищающими фильтрами. Через строительную фирму сговорились с поставщиком приобрести и установить её за 160 тысяч рублей. Напрямую вышло бы в два раза дороже. Ещё 113 тысяч рублей потребовалось на проведение электричества от линии электропередач до дома и электропроводку в доме. На разводку внутри дома горячей и холодной воды и подключение сантехники нужно ещё около 60 тысяч рублей. А системы отопления для частных домов стоят от 80 тысяч до 1 млн рублей, – рассказывает Светлана, отмечая, что в целом они подрядчиком довольны, но неожиданные изменения в цене ударили по кошельку».

Всего на возведение семейного гнезда семье пришлось потратить больше 3 млн рублей.

Стоит ли вкладываться?

Удорожание материалов – это больная тема для строителей. Пермский юрист рассказала «АиФ-Прикамье», что  в 2022 г. вела сразу два дела, связанных с тем, что строители были вынуждены поднять стоимость услуг уже после начала строительства из-за роста цен на материалы на 80 %. Заказчики не захотели платить больше, подали в суд. В результате две строительные компании стали банкротами, так как не смогли предоставлять услуги заказчикам по той цене, которую оговорили изначально. А таких клиентов у них было несколько. Заказчики остались и без домов, и без денег – вернуть деньги, когда фирма в процедуре банкротства, не так просто. 

Директор одной из действующих в Перми строительных компаний Сергей уверяет, что вкладываться в строительство дома по-прежнему имеет смысл:

«Вкладываться можно. Осенью цены стабилизировались, в последние полгода существенного роста не было. Сейчас можно заключать договоры на строительство, внести заранее оплату за материалы. С подрядчиком можно договориться, чтобы заморозить цены на строительство на год. А в договоре и смете добросовестный подрядчик учитывает всю калькуляцию – сколько и на что расходуется материалов. Для этого и существует договор».

Строитель отмечает, что самый бюджетный вариант – строить дом из газобетона.

«Строительство коробки с фундаментом под крышу обойдётся в 24 тысяч рублей за кв. м. Дом из бруса при таких же параметрах обойдётся в 25 тыс. за кв. м. Но если вы собираетесь жить в доме постоянно, то больше подойдёт газобетон. Деревянный дом – вариант для дачи. Он быстро нагревается и быстро остывает, – говорит строитель. Он отмечает, что строительство дома из дерева обойдётся дороже, зато отделочные работы в этом случае минимальны – дерево достаточно отшлифовать и покрасить».

Как оформить дом?

Наконец дом готов, необходимо его зарегистрировать. Как и когда это нужно сделать?

В Управлении Росреестра по Пермскому краю отмечают, что разрешительную документацию на строительство частного жилого или садового дома высотой не больше 20 м (3 этажа) сейчас оформлять не нужно. Достаточно зарегистрировать уже готовый дом и оформить на него право собственности. Тогда вы сможете распоряжаться недвижимостью – продать её или подарить, зарегистрироваться в доме по месту жительства.

По словам зам. руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Светланы Ильиных, для этого в Росреестр нужно представить технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, и документы на земельный участок. За госрегистрацию права на жилой или садовый дом возьмут госпошлину – 350 руб. При этом для оформления дома и регистрации права обращаться самому в МФЦ или орган регистрации не обязательно. Это может сделать кадастровый инженер, подготовивший технический план, если такие полномочия даны ему договором подряда. 

Обезопасить себя

Адвокат Марина Казанцева:

«В договоре, который заключается до начала строительства, нужно предусмотреть все существенные условия сделки – описать сам объект строительства, оговорить возможность повышения или снижения цены. Если вы нанимаете для строительства фирму, а не строите дом сами, обязательно должна быть проектная документация на дом, к ней прилагается смета. В проектной документации должно быть указано количество этажей, все строительные материалы, из которых дом возводится, все существенные детали. Например, крыльцо в доме должно быть предусмотрено обязательно. Если его нет в документации, это недоработка строительной компании. Минимальное оформление входа и выхода заказчику должны предоставить. Важно внести в договор и пункт, по которому вы предусматриваете доработку в ходе строительства каких-то деталей внутри и снаружи дома. Отмечу, что изменение цен на стройматериалы не влечёт за собой обязательное увеличение оплаты строительства дома заказчиком. И если цены возросли во время строительства, а в договоре это никак не оговорено, то исполнитель не вправе в одностороннем порядке поднимать цену на оплату по договору строительного подряда. Вариант решения проблемы в таких нештатных ситуациях – заказчик и строитель должны договориться между собой и заключить дополнительное соглашение».

Выбираем земельный участок

Начальник отдела по государственному кадастровому учёту и регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Клюшова:

«Если земельный участок под ИЖС приобретается «с рук», необходимо проверить вид разрешенного использования участка. Он должен быть либо для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства.

Убедитесь, что земельный участок не расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, на которых запрещено строительство объектов недвижимости (например, зона минимальных допустимых расстояний, запретная зона военного объекта). Помните, что при возведении объектов в некоторых зонах может потребоваться согласование размещения объектов (например, в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования).

Внимательно изучите градостроительный регламент территории, на которой расположен земельный участок. Его можно найти на сайте местной администрации. В этом документе содержатся предельные параметры разрешённого строительства, которые обязательны для всех застройщиков на этой территории. Например, высота объекта – индивидуального жилого дома, минимальные отступы объекта от границ земельных участков, максимальный процент застройки в границах земельного участка».