Примерное время чтения: 7 минут
767

Пора покупать? О ценах, предложении и ловушках на рынке жилья в Прикамье

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 35. АиФ-Прикамье 31/08/2022
Если в марте-апреле квартиры смели и предложение сократилось в два раза – до 2 тыс. объектов, то сейчас в продаже около 5 тыс.
Если в марте-апреле квартиры смели и предложение сократилось в два раза – до 2 тыс. объектов, то сейчас в продаже около 5 тыс. / Сергей Копылов / АиФ

То пандемия, то ухудшение внешнеполитической ситуации и санкции: российской экономике наносят хук то справа, то слева – как тут не пошатнёшься. Лихорадит и рынок недвижимости.

Рассказываем, как изменилась ситуация летом, покупать ли сейчас квартиру или ждать, какие ипотечные ставки предлагают банки.

Скачок предложения

Летом на рынке недвижимости обычно бывает затишье. Все отправляются в отпуска, оставляя важные вопросы на потом. Однако в начале этого лета рынок буквально замер, говорят эксперты. Спрос резко упал. Сделки были единичными. Немногочисленные покупатели интересовались по большей части новостройками. Это отразилось на ценах – они перестали расти после весеннего скачка.

Небольшое оживление спроса и увеличение числа сделок одни участники рынка почувствовали в июле, другие – в августе. Но пермяки покупали в первую очередь те квартиры, продавцы которых пошли на уступки в новых условиях, понимая, что иначе квадратные метры не реализовать. Дорогие объекты интереса у пермяков не вызывают до сих пор.

«Если говорить об общей картине, то летом цены снизились в среднем (если учитывать все объекты) на 7-10 %. Что касается предложения, за лето произошло заметное накопление объектов, поскольку квадратные метры практически не покупали несколько месяцев, а люди всё равно выставляли их на продажу, – рассказывает директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов. – Если в марте-апреле практически все квартиры смели и предложение сократилось в два раза (на вторичном рынке – с обычных 4 тыс. объектов до 2 тыс.), то сейчас в продаже около 5 тыс. Предложение полностью покрывает спрос. И продавцам нужно быть гибкими и снижать цены, чтобы найти покупателей».

Цены на квартиры сильно разнятся в зависимости от возраста дома, расположения, качества ремонта. Квадратный метр в старой вторичке стоит сейчас в среднем 70-80 тыс. руб., в молодой (до 5 лет) – 90-100 тыс., в строящихся домах – 110-120 тыс. (в некоторых объектах бизнес- и элитного класса в центре Перми – 170-200 тыс.).

Ипотечные ставки

Вслед за понижениями ключевой ставки летом падали и ипотечные. Скорость реакции банков на решения ЦБ достигла двух-трёх дней. Если сначала ипотечные ставки уменьшались соразмерно ключевой, то в июле ситуация изменилась, говорят эксперты.

«В последний раз ключевую ставку снизили в конце июля на 1,5%. Но банки уменьшили годовой процент по жилищным кредитам всего на 0,3-0,4 %. То есть изменения были минимальными. Видимо, банки решили подстраховаться и увеличить свою прибыль. При этом появились ипотечные программы, которые кажутся очень выгодными, но на самом деле всё не так однозначно. Один из примеров – субсидированная ипотека на покупку жилья в новостройках под 0,1 % годовых. Если вы решили воспользоваться таким предложением, нужно тщательно всё просчитать. Оно выгодно для тех, кто не собирается продавать купленную квартиру минимум 10 лет. Тогда ставка себя окупает. Дело в том, что стоимость квартир по этой программе обычно выше на 20-30 %. Продать её в ближайшее время по такой цене не выйдет», – предупреждает Александр Леонов.

Есть и интересные программы. К примеру, с годовым субсидированием ипотеки при покупке квартиры в новостройке. Это когда первые 12 месяцев для покупателя ставка по кредиту составляет 2 %. Остальное банку выплачивает застройщик.

На вторичку ипотечные ставки начинаются с 9,2-9,3 %. Чтобы получить такие, обычно нужно выполнить множество условий (получать зарплату на карту этого банка, брать в кредит более 5 млн руб., выйти на сделку в сжатые сроки и т. д.). На квартиры в новостройках ставки от 0,1 %.

Квартиры подорожают?

По прогнозам экспертов ЦБ, в III-IV кварталах этого года нас ждёт кульминация кризиса. А ещё в сентябре состоится заседание по пересмотру ключевой ставки. Как всё это повлияет на рынок недвижимости?

«Заседание ЦБ состоится 16 сентября. По прогнозам, ключевая ставка упадёт на 0,5-1 %. Но банки, думаю, поступят так же, как в предыдущий раз: снизят ипотечные ставки минимально – на 0,2-0,3% (максимум на 0,5 %). На рынок это особо не повлияет. Может чуть-чуть увеличиться спрос. Большую роль вновь будет играть сезонность. Как правило, с сентября по декабрь число сделок растёт (многие хотят решить жилищный вопрос к Новому году). В январе обычно бывает спад, – рассказывает Александр Леонов. – Кульминация экономического кризиса ждёт нас, скорее, в следующем году (возможно, начнётся процесс в IV квартале 2022 г.). Мой прогноз: с рынком жилья всё будет хорошо. Ведь недвижимость – это сейчас практически единственный надёжный инструмент для сохранения средств.  Фондовый рынок чувствует себя плохо. Валюта стала «токсичной»: банки вводят комиссию на её хранение, есть сложности с переводами и покупкой. Повлияет на рынок и то, что ипотечные программы становятся всё более выгодными (для многодетных, работников IT)».

Цены на жильё в Перми либо останутся на нынешнем уровне, либо подрастут к концу 2022 г. на 5-10 %. В таких же пределах они могут увеличиться в 2023 г., говорят эксперты агентств недвижимости.

Стоит ли сейчас продавать квартиру? Всё зависит от ситуации и целей человека в конкретном случае. К примеру, если квартира давно сдаётся в аренду, то продавать выгодно – цены серьёзно подросли. А сдача жилья внаём – низкодоходный инструмент. Можно также реализовать квадратные метры, чтобы вложиться в новостройку. Покупать квартиру стоит ради сохранения средств, о преумножении речи пока не идёт.

Политика во главе угла?

Экономист, старший преподаватель кафедры мировой и региональной экономики, экономической теории ПГНИУ Вероника Федосеева:

«Осенью и зимой эксперты и ЦБ прогнозируют кризис. Это значит, что доходы населения будут падать. Не все смогут выплачивать ранее взятые ипотечные кредиты. На рынке недвижимости предложение будет расти, а спрос падать, что неизбежно приведёт к снижению цен на жильё. Чем дороже (и крупнее по площади) объекты, тем больше просядет их реальная стоимость. Покупатели, у которых есть сбережения, смогут рассчитывать на хороший торг. Поскольку финансовая система несёт риски, держать большие накопления людям некомфортно. Поэтому желающие вложить в недвижимость сбережения, как в более надёжный актив, ещё есть. Но их немного. Даже в стабильные времена квартиры за счёт накоплений приобретали не более 3-5 % покупателей. Чтобы оживить экономику и спрос на недвижимость, ЦБ должен был бы перейти к стимулирующей политике «дешёвых» денег. То есть существенно снизить ставки по кредитам. Но это могло бы привести к нарастанию инфляции, борьба с которой – главная задача Центробанка. Поэтому доступных дешёвых ипотечных кредитов ожидать не приходится. Для отдельных категорий населения (например, программистов) льготы будут, но массовый характер они вряд ли приобретут. Ситуация на рынке кардинально исправится только в одном случае: когда наступит экономический подъём и массово начнут расти доходы населения. А когда это случится – зависит от политической ситуации».

Что определяет рынок?

Руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич:

«Рынок недвижимости немного обособлен. Ситуация зависит не столько от курса доллара и стоимости нефти, сколько от спроса на текущий момент. Если он есть – предложение уменьшается, цены растут. Главное – покупательская способность и выгодные ипотечные программы. Сейчас банки идут навстречу клиентам, снижая требования к заёмщикам. К примеру, в одном из кредитных учреждений сейчас выдают ипотеку, даже если человек официально не трудоустроен, а, допустим, оказывает бьюти-услуги на дому (маникюр, массаж). Достаточно указать свой доход (без документального подтверждения) и предоставить два документа (паспорт и, к примеру, СНИЛС). Снижают и размер первоначального взноса. Ранее он был 20 %, сейчас – 15 %. Поэтому покупателей на рынок выйдет достаточное количество. В августе у нас увеличилось количество звонков по объектам раза в два по сравнению с июнем. Есть мнение, что к ноябрю цены «разогреются». Но покупатели скажут: «Дорого». Тогда в ноябре-декабре возможен спад спроса. Но есть и другая точка зрения: небольшой рост цен никого не остановит, потому что люди хотят решить вопрос перед Новым годом. Одобрение банков сейчас получают в основном кредитные заявки на 2,5-3 млн руб. (в среднем). В этом ценовом диапазоне цены могут вырасти на 10 %».

Оцените материал
Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах