НА ВОПРОСЫ читателей «АиФ-Прикамье» отвечает руководитель проекта «Школа жилищного просвещения» Александра ЕГОРОВА, пермский партнёр федеральной программы «Поддержка собственников жилья».
Очень многих интересовал вопрос об организационной структуре товарищества, о полномочиях его председателя.
Должность такая
Н. Копыхно, Пермь:
- Что за должность такая «председатель ТСЖ»? Ведь в документах всюду значится «председатель правления ТСЖ».
- Правильно должность называется «председатель правления товарищества собственников жилья» (статья 149 Жилищного кодекса). «Председатель ТСЖ» - это общепринятая разговорная форма.
К. Ахунова, Пермь:
- Можно ли выбрать председателя не из членов товарищества, а со стороны, произведя изменения в уставе?
- Председатель правления ТСЖ должен быть членом ТСЖ, то есть собственником помещений в данном многоквартирном доме. Жилищный кодекс чётко установил названное выше требование к председателю. Изменения в уставе не имеют смысла, так как будут противоречить закону.
Если вы хотите, чтобы управлял вашим домом «человек со стороны», председатель правления ТСЖ должен нанять на работу профессионального управляющего, отношения с которым будут регулироваться уже вашими внутренними договорённостями. По такому принципу работают, например, председатель и управляющий в ТСЖ «Тбилисская, 25» в Перми.
Землю - горожанам!
Н. Копыхно, Пермь:
- Почему ТСЖ в доме 38а по
ул. 25 Октября придомовая территория не отведена до сих пор, хотя несколько лет назад было объявлено, что придомовые территории будут отведены согласно поквартальной обеспеченности?
Е. Никитин, Пермь:
- Живу в девятиэтажном доме в Индустриальном районе. ТСЖ не создано. Недавно на собрании жильцов решили, что нужно ставить забор - обозначить свою территорию, а то в последнее время много желающих на эту территорию посягнуть. Как получить разрешение строить забор?
- Собственники многоквартирных домов имеют право на общее имущество, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом. Однако чтобы это право обрело юридическую силу, требуется чёткое определение и оформление границ придомовой территории. Пока это не сделано, вы не можете огораживать землю забором или иным образом самостоятельно определять ее границы.
Для начала общее собрание собственников жилья (не обязательно ТСЖ!) принимает решение о формировании земельного участка. Затем следует письменно обратиться в уполномоченные органы. В Перми - в управление земельных отношений. Чтобы оформить в собственность землю под домом и придомовую территорию, необходимо предоставить большой перечень документов, в частности: нотариально заверенные копии свидетельства о государственной регистрации прав собственности на квартиру каждого собственника, а также нотариально заверенные правоустанавливающие документы, то есть тот документ, на основании которого приобретена каждая квартира; а также копии документов, удостоверяющих личность каждого собственника. Придётся заказать схему самого дома и кадастровую карту земельного участка. Оформление придомовой территории в собственность - дело длительное и затратное.
Не стоит забывать, что обладание правом собственности на землю влечёт за собой обязанность уплаты земельного налога (налог на недвижимость). После приватизации придомовой территории только собственники жилья будут вправе ею распоряжаться, в том числе и в коммерческих целях. В то же время каждый отдельный собственник квартиры не вправе выделить свою часть придомовой территории в натуре.
За что деньги плачены?
Е. Басаргина, Пермь:
- Могут ли члены ТСЖ вносить квартплату не лично председателю, а через сберкассу или почту? Наш председатель уверяет, что это связано с большой переплатой.
- У ТСЖ, как юридического лица, должен быть заключён договор с обслуживающим банком (банками), и всё движение денег должно контролироваться банком, что обеспечивает прозрачность финансовой деятельности председателя. Это застрахует ТСЖ от неприятностей. За услуги банка нужно отчислять определённый процент. При современном развитии банковской сферы можно выбрать банк с приемлемой оплатой.
П. Копытов, Пермь:
- У нас создано ТСЖ. Имеем ли мы право не оплачивать некачественные или не оказанные услуги, например, текущий ремонт, уборку территории? Председатель ТСЖ говорит, что платить всё равно надо, и ничего не предпринимает, не хочет портить отношения с подрядчиками.
- Согласно Постановлению 307 - имеете право не платить. Но если в кассу ТСЖ не будут поступать деньги, никаких улучшений с той же уборкой мусора не произойдёт. Лучше членам товарищества, опираясь на имеющиеся у них права, предпринять усилия для создания благоприятной обстановки в своём ТСЖ. Займитесь разработкой внутренних правил, предложите обсудить и утвердить эти правила на общем собрании собственников, затем следите за их соблюдением.
Невывезенный мусор - это показатель плохих отношений с подрядчиком. Не бойтесь их испортить, формулируя справедливые требования к качеству оказываемой услуги. Пусть это станет правилом №3.
Правило №1 - действуйте сообща. Для большего включения числа собственников в процесс управления создавайте комиссии (группы, объединения и т. д. по интересам, связанным с функционированием и жизнью дома как единого организма). Если ваш председатель будет противодействовать активности членов ТСЖ, ничто не мешает вам переиз-брать председателя.
Кому это надо?
Валерий, Чусовой:
- Что даст создание ТСЖ? Правильно ли я понимаю, что при его появлении нужно оплачивать зарплату председателя, бухгалтера. Где взять нормального председателя?
- Формальное создание ТСЖ, для галочки, ничего не даст. Товарищество создаётся на волне решения какой-то задачи, общей для всех собственников квартир в данном доме. Например, вы захотели получить бюджетную субсидию на капремонт - это сейчас очень актуально. Ещё вариант - вам не нравится счёт, выставленный поставщиками тепла, и вы хотите установить общедомовой прибор учёта. Тоже очень актуально и эффективно, как показывает опыт некоторых пермских ТСЖ. Одно условие - этого должны захотеть и другие собственники.
Для установки приборов учёта нужно сначала добровольно вложить деньги. Для капремонта нужно сначала вложить 5% от общей стоимости.
Если говорить о деньгах, то ни один другой способ управления не даёт собственникам таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счёт их взносов/платежей, как ТСЖ. Кстати, товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счёте ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Если вы копите деньги на будущий ремонт, сдавая их в УК, с них снимается налог на прибыль, а это 24% годовых.
Что касается зарплаты председателя, бухгалтера - а в некоторых ТСЖ предусмотрена зарплата для членов правления! - так вы же оплачиваете своей управляющей компании все накладные расходы, связанные с управлением вашим многоквартирным домом. Может быть, содержание одного председателя с бухгалтером на полставки окажется дешевле? Надо считать. На вопрос, где взять нормального председателя, ответить не могу, критерий «нормальности» слишком размытый. Требуется индивидуальный подход в каждом случае.
Р. Акишина, Пермь:
- У нас есть необходимость создать ТСЖ, но никто не готов взвалить на себя груз председательских обязанностей. Как быть?
- Сегодня самый распро-странённый способ управления многоквартирным домом в ТСЖ - это «самоуправление», когда все управленческие во-просы решает правление во главе с председателем. Часто у собственников нет достаточной квалификации для управления многоквартирным домом, а неграмотные управленческие решения увеличивают затраты на содержание, могут нанести ущерб дому. Для начала надо принять решение о затратах на обучение председателя. Возможно, при таком подходе доброволец найдётся, а вложения окупятся.
давайте искать решение вместе с экспертами, с клубом председателей «Большая десятка».
А. Ермашев, Чайковский:
- Есть ли смысл в доме создавать ТСЖ, если дом - «брежневка», а собственников - процентов 75?
- Важно определиться с целями создания ТСЖ. Если есть цель, которая достигается с минимальными затратами при условии создания ТСЖ, значит, дело того стоит. Взвешенный ответ можно дать, изучив все обстоятельства, оценив аргументы «за» и «против».
Безработный может стать управдомом