В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя, в том числе и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В статье 681 ГК РФ закреплены следующие положения: текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Таким образом, распределение обязанностей по оплате капитального ремонта зависит от того, в собственности какого лица (субъекта) находится соответствующая квартира. Если квартира приватизирована, приобретена по договору купли-продажи, дарения, унаследована, т.е. находится в частной собственности жильца дома, то бремя расходов на капитальный ремонт труб лежит на таком жильце-собственнике. Если же жилец занимает квартиру на основании договора социального найма, то обязанность оплаты капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления, либо субъекта Российской Федерации и других собственниках государственного жилищного фонда.
В письме Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № ЮТ-4730/03 от ''23'' сентября 2004 г. были сделаны следующие разъяснения: Согласно ст. 210, 289, 290, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов является обязанностью собственника, в т.ч. собственника муниципального и государственного жилищных фондов - органов местного самоуправления.
Собственники, купившие, приватизировавшие, получившие жилье в наследство или на других основаниях, несут бремя содержания принадлежащего им имущества и обязаны оплачивать расходы на капитальный ремонт.
Таким образом, органы местного самоуправления вправе предусматривать для собственников жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов плату за капитальный ремонт общего имущества жилого дома.
Для нанимателей жилых помещений согласно Постановлению Правительства РФ от 26.08.2004 № 441 ''О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год'' при формировании местных бюджетов рекомендуется учитывать средства на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества жилого дома государственного и муниципального жилищных фондов исходя из федерального стандарта и нормативных объемов работ.
Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № ЮТ-4730/03 от ''23'' сентября 2004 г. носит рекомендательный характер и не является нормативно-правовым актом.
В Письме Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 8 апреля 2004 г. N ЛЧ-2218/13 ''О порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилищного фонда'' содержатся следующие пояснения:
Пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации № 887 от 02.08.1999 ''О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения'' предусмотрено, что плата за капитальный ремонт жилищного фонда включается в структуру платежей граждан, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности.
Вопрос о признании недействительным пункта 3 вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации стал предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации (решение от 21.11.2003 N ГКПИ 03-1226) и кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации (определение от 12.02.2004 N КАС 04-8).
В ходе судебного разбирательства установлено, что отсутствие в статье 15 названного Закона в структуре платежей граждан затрат на капитальный ремонт жилищного фонда не означает, что собственники (физические и юридические лица) жилых помещений не обязаны нести расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда.
В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
За граждан - нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда должен нести собственник - орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации и другие собственники государственного жилищного фонда.
Объем средств, направляемых на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.
Учитывая изложенное, разъясняю, что Управляющая компания или ТСЖ не может требовать плату за капитальный ремонт с жильцов, проживающих в квартирах, предоставленных им по договору социального найма.
Юрист Центра правовой помощи
Борисов Н.Ю.
Горячая линия от 21.05.2009 
Как платить за воду нанимателю?