Семь раз отмерь

У жителей многоквартирных домов накопилось много претензий к управляющим организациям. Порой даже можно услышать мнения о том, что схема, бытовавшая в советские времена, была надёжнее.

И звучат призывы возвратиться к ней. Наш постоянный эксперт Олег СМИРНОВ, начальник отдела отраслевой политики департамента ЖКХ администрации Перми, с этим не согласен. О старых способах управления и преимуществах современных методов он рассказал в интервью нашему корреспонденту.

Эпоха перекрестного финансирования

- Если бы в советское время домами управляли эффективно, они бы не достались нам в таком плачевном состоянии, которое сейчас есть, - считает Олег Смирнов. - Финансирование обслуживания и ремонта зданий вели по остаточному принципу. Те, кто жил в советское время, помнят, наверное, как все средства, выделяемые на обслуживание дома, складывались «в один кошелёк». И директор жилищной службы в срочном порядке латал дыры. Зачастую деньги с благополучных домов перекидывали туда, где люди не заботились о содержании жилья. Это называлось перекрёстным финансированием. В 2005 г. приняли новый Жилищный кодекс, и мы перешли от системы неэффективного управления жильём к более логичной схеме: если это мой дом, мне его и содержать. Переход был, конечно, болезненный. Кстати, и при советской власти были дома образцового содержания. Этим отличались жилищные кооперативы, ЖСК. Там, где люди вкладывали свои деньги, это работало. В наше время, учитывая, что это новый бизнес и оборот многомиллиардный, в эту сферу нередко проникают недобросовестные люди с одним соблазном - «сесть» на финансовый поток и игнорировать потребности людей. Но происходит это зачастую из-за равнодушия собственников. Кто-то просто пассивен, кто-то объективно занят, кто-то не избавился от иждивенчества - пусть придут и сделают мне всё и сразу.

Не все в ТСЖ - товарищи

- Что сейчас происходит с управлением многоквартирными домами?

- Система управления домами в городе сформировалась и работает устойчиво. Тысячи управленцев, ИТР, обслуживающего персонала делают все необходимое для нашего благополучия. Кстати, всегда ли мы говорим «спасибо» дворнику, уборщице, слесарю? Или хотя бы здороваемся с ними?

Вместе с тем в городе возникли зоны напряжения. Например, к задолженностям поставщикам ресурсов у УК прибавились неплатежи целой группы товариществ собственников жилья. К сожалению, в новых ТСЖ в последнее время конфликтность нарастает. Есть несколько председателей, которые идут в ТСЖ не ради служения людям, а для решения своих материальных проблем. Они после выборов начинают игнорировать мнение жителей и практически становятся диктаторами в доме. Более того, не занимаются своими, кстати, жильцами оплачиваемыми функциями, а привлекают безответственных сторонних людей и организации.

Часто спрашивают, какая форма управления лучше - ТСЖ, УК или непосредственное управление домом? Все эти формы равноправны. Они закреплены Жилищным кодексом. И люди вправе выбрать любую модель управления. А к недобросовестным и накапливающим долги управдомам будут применять новые способы влияния - введение внешнего управления через процедуры банкротства. Затем на собраниях собственников будут ставить вопрос о смене способа управления. Такая судебная практика уже есть.

Непосредственно, но трудно

- Сейчас многие жители хотят взять свой дом в непосредственное управление. В Перми есть весьма положительные примеры. Что скажете об этой форме?

- Непосредственное управление эффективно лишь в малоквартирном доме. Вроде бы идея хорошая: люди взяли на себя ответственность. Но у всех разный уровень подготовки и социальной ответственности, образования и желания работать, разные возможности заниматься этим делом. Далеко не везде сформировались авторитетные, активные, обладающие знаниями жилищного законодательства советы домов. Здесь можно обозначить несколько проблем. Во-первых, если УК и ТСЖ законодательно обязаны раскрывать информацию согласно 731 постановлению правительства РФ, то при непосредственном управлении требований к открытости нет никаких.

Во-вторых, принципиально трудно найти человека, который возьмёт на себя управление домом. Оно требует определённой подготовки. Скажем, по обслуживанию и коммунальным услугам дома необходимо заключать от 10 до 17 договоров. Кроме того, утверждены порядок и стандарты управления. К примеру, дом нужно постоянно осматривать. У нас в городе были факты возникновения аварийных ситуаций только лишь потому, что дом профессионально никто не осматривал. Если появилась маленькая трещина на несущих конструкциях, должна быть какая-то реакция со стороны жильцов или обслуживающей организации. В доме есть элементы, от состояния которых зависит безопасность проживающих. Это в первую очередь лифты, газовое и тепловое оборудование. Существует обязательный перечень работ, которые надо осуществлять при управлении домом. Каждый собственник остаётся один на один с поставщиками коммунальных услуг. Например, за некачественную поставку воды каждый житель дома должен предъявлять индивидуальную претензию. В том числе по проведению перерасчётов.

По закону, при смене способа управления нужно передать одному из собственников от прежней обслуживающей организации пакет документов. Это очень большой объём: вся техническая документация по дому, договоры с поставщиками ресурсов, учётные карточки жильцов. Не каждый способен взять на себя такую ответственность. И как спросить с частного лица, если он утерял важные документы?

- Как же определиться жителям? Какую форму управления вы посоветовали бы им выбрать?

- Оптимальная модель управления - это ТСЖ, нанявшее для управления управляющую компанию. В этом случае правление ТСЖ выступает в роли реального требовательного заказчика. Главное - работа и услуги оплачиваются по их фактическому исполнению. Это дисциплинирует работу УК. В таком тандеме уровень ответственности управленцев выше обычного. В Перми 86 домов уже взяли такую модель. В конечном итоге право выбора способа управления остаётся за собственниками. Они сами взвешивают свои возможности и принимают решение.

Смотрите также:

• Городской департамент наводит порядок в жилищном хозяйстве →
• Чехарда в ЖКХ. Как пермяки заботятся о своем жилище →
• Взаимная ответственность →