Без резких движений: прогноз рынка недвижимости для жителей Прикамья

Предыдущий год охарактеризовался быстрой адаптацией к новым условиям, а негативный сценарий не сбылся благодаря господдержке, профессионализму участников и относительно низким просадкам в экономике. Эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енина спрогнозировал тренды и динамику рынка недвижимости на 2023 г.

По прогнозу – плавное восстановление

Согласно оценке специалиста продление льготной госипотеки до 1 июля 2024 года позволит рынку новостроек продолжить стабилизацию в этом году, а цены, при отсутствии новых шоков, останутся примерно на уровне 2022 года. Рынок вторичного жилья также ждёт восстановление. Тем не менее, сохранение общей экономической неопределённости создаёт риски уменьшения объёмов вывода новых площадей на рынок и росту цен.

С другой стороны, в 2023 году ужесточится политика Банка России в части ипотечного кредитования. Однако ещё не до конца ясны новые условия, но ожидается рост средневзвешенной ипотечной ставки кредитов по договорам долевого участия (ДДУ) с текущих менее 4% до 5-6% годовых. Это позволит сбалансировать рынок и оставить цены на жильё на уровне 2022 г.

Ожидается, что в 2023 г. количество проданного первичного жилья по сравнению с 2022-м вырастет в пределах 5%. Впрочем, этот результат станет прежде всего эффектом низкой базы: в 2022 году совокупное количество сделок по ДДУ оценивается в размере около 670 тысяч – это на четверть меньше рекордного показателя 2021 года, когда были проданы почти 900 тысяч ДДУ.

Новые условия – новые тренды 

На фоне высоких цен на квартиры в новостройках, одним из перспективных сегментов рынка в 2023 году может стать индивидуальное жилищное строительство. Здесь своё влияние оказывают поддержка государства, повышение защищенности покупателей благодаря реформе, а также привлечение системных игроков на фоне стагнации. Таким образом, по цене двух- или трехкомнатной квартиры можно приобрести качественный дом в пригороде. Однако этот фактор может привести к ухудшению качества многоэтажного жилья.

Проблему поможет решить комплексная застройка территории, когда в одном проекте строится разноформатная недвижимость. Но на фоне роста рынка новостроек, это направление развивается несколько сниженными темпами при том, что сохраняется  негативное влияние неразрешённых проблем в строительстве ИЖС. Клиенты видят слабую социальную инфраструктуру и удаленность от места работы, а бизнес отталкивает непрозрачность рынка, необходимость выстраивания новых механизмов и невозможность прогнозирования будущих темпов продаж.

В 2022 году, по сообщениям рядов банков, на ИЖС выдано более 100 млрд руб. ипотеки, а в2023 году эта цифра может увеличиться втрое и даже больше.

На вторичном рынке основной сдерживающий фактор – «перекос» ипотечных ставок по сравнению с новостройками. Тем не менее, жилье остается базовой необходимостью для населения. Поэтому сделки на «вторичке» в 2023 году будут продолжаться, их объемы останутся примерно на треть ниже показателей 2020-2021 годов, но могут вырасти на 20-25% по отношению к продажам 2022-го.

Краткое резюме

В целом, рынок жилья в России в 2023 году, при сохранении текущей ситуации, продолжит динамику конца 2022-го, плавно адаптируясь к новой экономической реальности. Господдержка будет сглаживать возможные шоки на первичном рынке. При этом темпы продаж будут значительно отставать от значений 2020-2021 годов.