Ипотека, ослабь свою хватку! Стоит ли рефинансировать кредит на жильё?

Кабала, долговая яма, билет в страну лапши быстрого приготовления… Как только не называют ипотеку. Хочется, чтобы было своё жильё, но плата за него велика. Выход – рефинансирование кредита. Будучи заёмщиком банка А, вы идёте в банк B, где проценты по ипотеке ниже. Банк B гасит ваш долг. После чего вы платите ему, но уже меньше. Банк  получает добросовестного заёмщика. Казалось бы, всё просто…

Плюсы и минусы

Есть у процедуры рефинансирования и плюсы, и минусы.

«Снижается процентная ставка, размер ипотечного платежа или срок кредита. Это, конечно, плюс. В последний раз, когда мы с клиентом рефинансировали ипотеку, у него с 30 лет срок выплаты снизился до 18 лет, – рассказывает руководитель отдела продаж агентства недвижимости Вячеслав Туркевич. – Но есть не очень приятный минус – ухудшается кредитная история в целом. Банки считают так: если заёмщик рефинансирует кредит, значит, у него что-то не так с доходами. Поэтому он ищет пути снизить кредитную нагрузку. Кредитный рейтинг становится ниже не в одном конкретном банке, а в общероссийской базе – в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Значит ли это, что в будущем из-за рефинансирования вы не сможете взять кредит? Вовсе нет».

Услуги по рефинансированию сейчас предоставляют все банки. У кандидата должны быть: хорошая кредитная история (в том числе по ипотечным платежам), «белая» зарплата, соответствующий размер дохода. Одни банки рефинансируют ипотеку через полгода, другие – по истечении одного месяца.

Процедура предполагает траты. Первое: нужно страховать залог, жизнь и здоровье. Это примерно 10-15 тыс. руб. (сумма зависит от размера кредита и требований банка).  Второе: почти всегда просят отчёт об оценке квартиры, чтобы проверить её реальную цену. Стоит он примерно 3000 руб.  Делает его независимая оценочная компания. Таких много, но у каждого банка есть свой список аккредитованных. Из бумаг ещё понадобится согласие супруга-супруги, если он-она есть.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки после рефинансирования? Да. Хоть на следующий день, говорят специалисты. При этом вам делают перерасчёт суммы долга.

Что изменил COVID-19?

Пандемия сначала почти «убила» рынок недвижимости, заперев людей дома, а потом дала новый толчок  развитию. Речь, конечно, о льготных ипотечных ставках – они подстегнули спрос.

«До 1 апреля было вялотекущее состояние рынка – люди отмечали Новый год и другие праздники. В апреле стало тихо – всех закрыли, – говорит Вячеслав Туркевич. – В июле открыли МФЦ и организации – появился очень хороший устойчивый спрос на любое недвижимое имущество: новостройки, вторичку. Все, кто с апреля по июль не могли купить жильё, хлынули на рынок. И этот устойчивый спрос сохраняется до сих пор. Если появляется в продаже квартира не угловая, не на первом или последнем этаже, с балконом – она уходит тут же!»

Цены взлетели: с июля по ноябрь квартиры, по оценке экспертов, подорожали в среднем на 200 тыс. руб.  В новостройках стоимость жилья поднималась в августе и октябре. Сейчас застройщики снова анонсируют рост цен. Этому способствует тот факт, что льготную ипотеку продлили до 1 июля 2021 г. Значит, будет и спрос.

Есть ли смысл идти на рефинансирование тем, у кого льготная ипотека? Чаще всего – нет. Ведь ставки сейчас варьируются примерно от 2,7 до 6,5 % (по разным госпрограммам). Но есть исключения из правил.

«Допустим, семья взяла льготную ипотеку под 6,5 %. В случае, если родится ещё один ребёнок, она сможет рефинансировать кредит, к примеру, под 4,5 % по госпрограмме для семей с детьми (ставки от 4,5 % до 6 %), – рассказывает специалист по ипотечному кредитованию Ксения Романенко. – Пример: возьмём средний чек по ипотеке 2 млн руб. Срок – 15 лет, ставка –  6,5 %. Ежемесячный платёж – 17 422,15 руб. Переплата за весь срок 1 135 986,52 руб. Общая сумма по выплате 3 135 986,52 руб. Через полгода рождается второй ребёнок. Семья рефинансирует кредит под 4,5 %. Ежемесячный платёж составит 15 357 руб. Переплата за весь срок – 668 399 руб. Экономия – 467 587 руб.»

Не упустить момент

Рефинансировать ипотеку выгодно в первое время, так как именно в первые годы львиная часть ежемесячного платежа идёт на погашение процентов по кредиту, а не самого кредита. 

«Смысл идти на рефинансирование есть только тогда, когда ты понимаешь, что уменьшается переплата по кредиту. К примеру, она была 1 млн, а стала – 800 тыс. – говорит Вячеслав Туркевич. – Если ничего не меняется, то какой смысл?»

Обычно банк набирает проценты по кредиту первые лет пять. Но всё индивидуально. 

«Мы брали ипотеку ещё в 2007 г. на 25 лет, процент тогда был 12,25 %, – рассказывает пермячка Ольга Минина. – Через 10 лет решили рефинансировать кредит. В результате ставка снизилась до 9,5 %, срок выплаты сократился на 5 лет. Правда, на 2 тысячи увеличился ежемесячный платёж, но нас это не смутило. Сумма переплаты была сначала около 9 млн руб., а стала – 7,6 млн руб. Сэкономили больше миллиона. Были просто счастливы с мужем. А потратили около 2 тыс. руб. на оценку квартиры и 9 тыс. на страховки». 

Выгодно ли банкам, когда их клиенты уходят на рефинансирование к конкурентам? По мнению экспертов, нет. Досрочное погашение кредита ведёт к снижению процентных доходов. Кроме того, имея действующего клиента (в нашем случае заёмщика), банк может с минимальными затратами продвигать свои продукты: банковские карты, вклады.

Какие ставки предлагают тем, кто хочет рефинансировать кредит? По семейной госпрограмме – 4,5-6 %, в остальных случаях – 7,4-8,5 %. Также можно снизить ставку на индивидуальных условиях – у разных банков они различны. Одни эксперты утверждают, что в скором времени цифры могут снизиться, другие – наоборот. Что делать?

«Сегодня ставки достигли невероятного минимума, – говорит Ксения Романенко. – Я бы рекомендовала не ждать чуда, а оформить рефинансирование сейчас. Да и при дальнейшем снижении ставок процедуру можно повторить».

Есть ли бум на кредиты?

Управляющий Отделением Пермь Уральского ГУ Банка России Алексей Моночков:

«Если говорить о 2020 г., то более четверти всех средств (от совокупного банковского розничного кредитного портфеля), полученных заёмщиками края от банков (данные на 01.10.2020), составили ипотечные жилищные кредиты. За 9 месяцев 2020 г. жители региона взяли более 24,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 46,3 млрд руб. Это больше, чем за тот же период прошлого года на 26 % по количеству и на 40 % – по объёму. Принимая во внимание привлекательные условия кредитования по ипотечным программам (льготные низкие процентные ставки, снижение процента первоначального взноса, увеличение сроков кредитования), определённая часть населения считает это время наиболее подходящим для покупки жилья. Другие видят в этом возможность для инвестирования своих накоплений. Если говорить о досрочном погашении ипотеки, в Пермском крае за 9 месяцев 2020 г. заёмщики выплатили раньше срока ипотечных кредитов на общую сумму более 17,9 млрд руб. (в 2019 г. за аналогичный период – 10,9). В III квартале 2020 г. жители Прикамья поставили рекорд, погасив досрочно ипотечных кредитов на общую сумму более 7,2 млрд руб. Это в 1,8 раза больше, чем за тот же период 2019 г. (рост 76 %). В июле-сентябре объём ипотечных кредитов, закрытых досрочно, на 31 % превысил показатель первого и на 39,5 % – второго квартала 2020 г.»

Как рассчитать выгоду?

Доктор экономических наук, управляющий партнёр агентства бизнес-экспертизы Игорь Мерзлов:

«В действующем договоре, в структуре ежемесячных аннуитетных платежей, которые осталось заплатить до планового срока погашения кредита, суммируем часть, которую составляют проценты по кредиту. К полученному значению прибавляем стоимость страховки за оставшиеся годы. Далее просим банк, в котором планируем рефинансироваться, сделать предварительный расчёт графика платежей. Суммируем проценты за весь срок. К полученному значению прибавляем стоимость страховки за весь планируемый срок кредитования. Затем сравниваем получившиеся в 1 и 2 пунктах значения. Если значение в пункте 2 меньше, то рефинансирование целесообразно. Если получилось именно так, всё равно сравниваем экономию с затратами времени, связанными с оформлением нового кредита, и принимаем решение (здесь уже субъективно, так как стоимость своего времени каждый оценивает по-разному)».