КРТ его знает. Как получить компенсацию за снос недвижимости

В последние годы в Пермском крае и особенно в Перми широко используют механизм КРТ — комплексного развития территории. Это эффективный инструмент, который позволяет развивать городскую среду и проводить реновацию целых микрорайонов, создавая комфортную среду со всей необходимой инфраструктурой. Девелоперы в рамках договоров о КРТ берут на себя обязательства — возводят садики, поликлиники, парки и скверы, спортивные объекты, улично-дорожную сеть.

Изъятие по закону

«Отметим, что КРТ — один из самых эффективных инструментов для развития территорий. В краевой столице уже есть реальные примеры работы механизма, введены первые социальные объекты, — отмечают в краевом правительстве. — Сейчас с застройщиками заключено 50 договоров КРТ по всему краю».

Особенность в том, что в границы будущей застройки попадают не только аварийные объекты. И порой их владельцы не готовы расстаться с домом или гаражом. Как происходит изъятие? В пресс-службе Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края пояснили, что действующее законодательство позволяет осуществлять изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для публичных нужд в целях комплексного развития территории. Порядок изъятия предусмотрен земельным и жилищным законодательствами. 

В первую очередь инвестор, реализующий договор о КРТ, обращается в Минимущества края с ходатайством об изъятии земельных участков вместе с находящимися на них объектами недвижимости (например, зданиями, сооружениями). Если правообладатели объектов известны, принимается решение об изъятии. Его публикуют на сайте краевого министерства, правительства, администрации Перми и в официальных бюллетенях. В случае, если правообладатели неизвестны, проходит их поиск (через архивные документы, с помощью информационного щита на территории самого объекта). Если владельца недвижимости не нашли, то орган власти подаёт иск в суд о признании права собственности на объект за публичной стороной.

Сколько заплатят?

Итак, владельцы установлены, объекты посчитаны. Что дальше? Инвестор за собственные средства обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости изымаемого имущества. На основании отчёта об оценке готовится соглашение об изъятии имущества, в котором прописываются сроки освобождения изымаемого имущества, стоимость возмещения, порядок и сроки регистрации перехода права на такие объекты. Если собственник согласен с условиями, которые ему предлагает инвестор, то стороны подписывают соглашение.

Органы власти обеспечивают регистрацию права муниципалитета на изымаемые объекты, а инвестор перечисляет денежные средства владельцам. В случае, если соглашение не подписывается, то не позднее чем за 60 дней до окончания действия отчёта об оценке собственнику объекта направляется письмо с приложением оригиналов соглашения об изъятии, копии отчёта об оценке и выписки из ЕГРН на объект. Дальше у собственника есть 30 дней для принятия окончательного решения. Он может подписать соглашение, написать отказ или проигнорировать письмо. Если договориться не удалось, орган власти обращается в суд с иском об изъятии объектов. Дальше размер компенсации определяет суд на основании заключения независимого эксперта о рыночной стоимости. Если решение суда вынесено в отсутствии собственника объекта и им не представлены никакие документы и позиция по делу в суд, то застройщик на основании решения суда перечисляет деньги на депозитный счёт нотариуса, которым будут вправе распорядиться бывший собственник изъятого имущества либо в дальнейшем его родственники (наследники).

Как правило, при продаже недвижимости, которой владеешь меньше трёх ил пяти лет, необходимо заплатить налог. Возникает ли это обязательство, если объект у собственника выкупают по КРТ? В Налоговой инспекции по Пермскому краю пояснили, что если есть документ-основание (решение суда, документ изъятия и т.п.), то обязанности подавать декларацию и уплачивать налог нет. Нужно лишь написать пояснение и приложить соответствующие документы.

А что внутри?

В изъятых объектах недвижимости могут находиться личные вещи бывшего собственника: техника, мебель и т. д. Как пояснили в министерстве, движимое имущество подлежит передаче бывшему собственнику. Если он не объявляется, то орган власти может обратиться в суд с понуждением собственника забрать вещи. На основании решения суда имущество либо в порядке исполнительного производства передают судебным приставам на ответственное хранение, либо возлагают на застройщика обязанность обеспечить ответственное хранение такого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Цена сделки

Директор агентства недвижимости Екатерина Пахомова:

«У нас наработан опыт по расселению людей по КРТ. В первую очередь проводится оценка недвижимости и земельных участков. Застройщик берёт за основу рыночную стоимость. Её рассчитать довольно просто — достаточно изучить рынок, аналогичные предложения. Надо учитывать, что цена предложений на рынке и цена сделки на рынке — отличаются. То есть собственники изначально выставляют на продажу объекты по чуть завышенной цене, а продают в итоге за меньшую стоимость. Инвесторы стараются предлагать выкупную стоимость чуть выше, чем средняя цена сделки, опираются на цены предложений.

Если речь идёт про жилую недвижимость, важно подобрать сразу вариант замены — куда людям переезжать. И тут не стоит затягивать. Мы стараемся учитывать индивидуальные особенности, контролируем, чтобы сделки проходили одновременно. С гаражами и другой нежилой недвижимостью чуть проще. Владельцам нет необходимости срочно искать что-то на замену. Некоторые и вовсе давно не пользовались таким имуществом и бывают даже рады возможности выгодно его продать. Но есть и такие, кто начинает завышать цену. Это лишь затягивает процесс. Если доходит до суда, то окончательная цена может оказаться ещё ниже, чем та, которую предлагал застройщик. При определении стоимости учитывается и состояние объекта, и стоимость земельного участка, его месторасположение.

Надо понимать, что стоимость участка не увеличивается только из-за того, что на нём планируется построить, например, новый жилой квартал. Если у владельца имущества возникли сомнения в предложенной цене выкупа, он имеет право обратиться к независимому оценщику и за свой счёт получить экспертизу стоимости. Я считаю, что это здорово, что город развивается и на смену аварийным постройкам приходят новые современные кварталы».

Мечты в метрах. Риелтор объяснил ситуацию на рынке недвижимости в Перми Подробнее