Ждать и копить? Что происходит на рынке жилья

Высокая ключевая ставка и новость о том, что с 1 июля отменят одну из самых востребованных льготных ипотечных госпрограмм, запустили негативные процессы на рынке недвижимости. И новостройки, и вторичное жильё стали для большинства пермяков ещё менее доступными, чем были в начале года. Каков прогноз?

Повышение ставки

Если ещё в марте на пермском рынке недвижимости была более-менее комфортная обстановка (насколько это возможно в нынешних условиях), то в апреле-июне ситуация менялась в худшую сторону. Вторичное жильё (на него не распространяются льготные ипотечные госпрограммы) падало в цене из-за снижения спроса: многие люди просто не могут позволить себе жилищный кредит с высоким годовым процентом (сейчас от 18 %).  

«Весной – в начале лета ожидалось повышение ключевой ставки. Банки заранее увеличили годовой процент по ипотеке. ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 16 %. Несмотря на это, банки не стали снижать процент по ипотечным кредитам. Поэтому спрос на вторичку становился всё меньше и меньше, как и цены. Предложение растёт, а покупателей мало. Кроме того, на ситуацию с вторичным жильём повлиял сезонный фактор: летом в той или иной степени всегда отмечается затишье, поскольку это пора отпусков», – рассказал директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов.

Зато на новостройки спрос уже очень долго остаётся высоким. В мае-июне он рос на фоне информации о закрытии с 1 июля «широкой» льготной ипотечной госпрограммы. Желающие воспользоваться ею пермяки старались уложиться в сроки. Большого ажиотажа не было, говорят эксперты, поскольку пока никуда не деваются адресные ипотечные госпрограммы (для семей с детьми и работников IT-сферы). 

«Застройщики заблаговременно подняли цены, понимая, что спрос будет повышаться. В мае-апреле стоимость нового жилья активно росла. При этом высокий спрос не привёл к дефициту предложения. В последние годы застройщики нарастили объёмы строительства», – сообщил специалист по недвижимости.

Цены меняются

Если говорить о вторичке, то цены снижаются в большей степени на квартиры в старых домах. В более «свежих» жильё дешевеет не так заметно.

«Если смотреть квартиры без ремонта в домах, которым 40-50 лет, в отдалённых районах, то квадратный метр стоит от 50 тыс. руб., в хороших районах – около 100 тыс. В этом секторе наблюдается большой разброс цен, поскольку стоимость зависит от множества параметров конкретных объектов. В зданиях, которым до пяти лет, квадратный метр обойдётся в 100-150 тыс. руб.», – рассказал Александр Леонов.

В строящихся домах квадратный метр в квартире без отделки дешевле 100-110 тыс. руб. не найти, говорит эксперт. Даже если рассматривать пригород. В более приближённых к центру районах квадрат стоит 140-150 тыс., в сердце Перми – не дешевле 200 тыс. При этом на рынке новостроек сохраняется баланс спроса и предложения.

Что делать?

Многие пермяки надеются, что «широкую» ипотечную госпрограмму всё-таки продлят. Однако эксперты в это слабо верят.

«99 % вероятности, что её отменят с 1 июля. Однако останутся адресные госпрограммы: IT, семейная. Последнюю в прошлом году расширили. Теперь ипотеку по ней могут взять не только те, у кого есть родившийся с 2018 до 2023 г. (включительно) ребёнок, но и все те, у кого двое несовершеннолетних детей. Я думаю, что сильных потрясений в связи с отменой «широкой» программы не будет. Застройщики подстроятся под ситуацию. Предполагаю, что с июля они начнут делать какие-то акционные предложения. Кроме того, всё больше оборотов набирает тренд, когда застройщик предоставляет рассрочку на год-полтора. Так у людей есть время продать своё жильё. Некоторые покупатели вносят минимальные платежи по рассрочке и держат оставшиеся накопления на депозите, чтобы получать доход для покрытия дальнейших взносов», – говорит Александр Леонов.

По мнению эксперта, рост цен на новостройки продолжится, хоть и не будет настолько интенсивным. До конца года такие квартиры могут подорожать ещё на 5-10 %. «Старая» вторичка продолжит падать в цене. Причём с повышением ключевой ставки это процесс ускорится. Цены будут снижаться и на «свежую» вторичку, но не так сильно. К концу года стоимость квартир может опуститься в среднем на 5-10 %.

«Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 26 июля. Каков прогноз? Риторика ЦБ сейчас очень жёсткая. Эксперты почти на 100 % уверены, что ключевую ставку поднимут на 1-2 %, поскольку инфляция продолжает оставаться высокой. Это приведёт к ещё большему росту годового процента по ипотекам, охлаждению рынка недвижимости и давлению на цены. Пермякам, которые не планируют использовать госпрограммы, можно посоветовать пока копить деньги: ставки по вкладам и накопительным счетам достаточно высокие. Покупку вторичного жилья, вероятно, стоит отложить на осень или первую половину 2025 г. Тем, кто может воспользоваться льготной ипотечной программой, наоборот, стоит брать квартиру сейчас, так как новостройки дешеветь точно не будут», – советует эксперт.

Дешевле купить залоговое жильё?

Эксперт по недвижимости Пермского Политеха Владимир Щербаков:

«Покупка залоговой недвижимости – это сложная юридическая процедура, которую обычное физлицо без опыта не сможет полноценно осуществить. Поэтому придётся нанимать подкованного юриста, а это недешёвое удовольствие. Чаще всего залоговую недвижимость продаёт банк-кредитор. Цель – избавиться от непрофильных активов. В этом случае залоговые службы обязаны делать всё по закону и предоставлять все необходимые документы. Поэтому при корректном подходе это может быть самая юридически чистая сделка из возможных. Повысится ли интерес покупателей к аукционному жилью? Это маловероятно. Процент «плохих» долгов по ипотеке в РФ не превышает 3 %, дисциплина заёмщиков весьма высока. Изменения, которые должны произойти с 1 июля, касаются рынка новостроек, а не вторичного жилья. Застройщики и банки разработают новые схемы и найдут способы продавать квартиры и дальше. Особенно на таком рынке, как пермский, где мало предложения и весьма устойчивый спрос. Цена аукционных квартир зависит от объекта и ситуации. Большой экономии ждать не стоит, учитывая неизбежные издержки на юридические процессы. Покупателю залоговой недвижимости следует проверить: право продавца на недвижимость, наличие обременений, правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, наличие судебных споров у продавца и по объекту, полномочия руководителя и соблюдение правил при продаже недвижимости от юридического лица, круг интересантов и всех подписантов по продаже данного объекта (в т. ч. зарегистрированных или проживающих там), наличие незарегистрированных объектов на земельном участке, не банкрот ли продавец, пригодна ли недвижимость для целей покупателя. В процедуре торгов сложно разобраться, поэтому можно потерять деньги. Квартиры, продающиеся на аукционах, часто требуют серьёзного ремонта. Цены на торгах часто соответствуют рыночным. Объект с сомнительным прошлым потом сложно продать. Кроме того, на торгах отсеивают чужих. Обеспечительные платежи большие, и их бывает сложно вернуть».

Сколько взяли кредитов?

Управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков:

«За первые четыре месяца 2024 г. пермяки получили 8,6 тыс. жилищных кредитов на сумму 25,3 млрд руб. Количество сократилось на 30 %, сумма выдачи – на 21 % относительно января-апреля 2023 г. Основная причина – ужесточение макропруденциальных требований (комплекс упреждающих мероприятий для минимизации рисков как для заёмщиков, так и для банков. – Авт.) и рост ключевой ставки Банка России (из-за этого вырос годовой процент по жилищным кредитам). Эти меры направлены на охлаждение рынка ипотеки и обеспечение финансовой стабильности. По данным ДОМ.РФ, в этот же период пермяки получили 1,73 тыс. льготных жилищных кредитов на сумму 7,4 млрд руб. Объём выданных льготных займов за год сократился на 71 %, а количество – почти вдвое. Причины – ужесточение условий программ: первоначальный взнос по предоставленным кредитам вырос с 26 % до 31 %, средневзвешенная ставка увеличилась с 5,73 % до 6,23 %. В январе-апреле 2024 г. пермяки взяли 754 жилищных кредита на приобретение и строительство индивидуального жилья на общую сумму 1,78 млрд руб. Срочная задолженность по ипотеке в Пермском крае по состоянию на 1 мая 2024 г. выросла на 26,5 % и составила более 303 млрд руб. Доля просроченной задолженности снизилась на 0,1 процентный пункт до 0,3 %».