Дачные войны. Как не допустить захвата садового участка

Дача – это и отдых, и свежие овощи со своего огорода, и возможность уединиться, спрятавшись от городской суеты. Однако вся эта благостная цепочка может быть разорвана, если не повезло с соседями. Пермячка Юлия Федосеева считает, что это именно её случай. По словам жительницы краевого центра, соседи захватывают её участок и хотят выжить хозяев. Подробности истории выяснял сайт perm.aif.ru.

«Ситуация жуткая»

Участок, расположенный в Пермском округе, принадлежит семье Юлии Федосеевой уже около 50 лет.

«Раньше там был густой лес. Мой папа выкорчёвывал деревья, чтобы освободить территорию. Я выросла на этой даче, как и мой сын, которому завещана земля. Мы мирно соседствовали с пожилой парой. Границы участка были согласованы с ними после межевания. Примерно в начале 2000-х годов соседи построили дом, нечаянно “заехав” при этом на наш участок. Папа был недоволен, но разбираться с этим делом у него не было сил из-за тяжёлой болезни.

Когда его и соседей не стало, смежный участок переходил от одного человека к другому, пока не попал в руки двух пермячек (матери с дочерью). Знакомство получилось неудачным: в 2022 г. меня обвинили в краже. Соседи считали, что моя семья заняла землю, прилегающую к их дому, поскольку по закону от фасада до границ другого участка должно быть три метра», – рассказывает perm.aif.ru Юлия Федосеева.

В ответ пермячка рассказала всю историю появления строения, но понимания у новых соседей не нашла. Те же приступили к реконструкции дома.

«Нас беспокоит то, что скат его крыши нависает над нашим участком, затеняя его почти на четверть! – рассказывает Юлия Федосеева. – Зимой и весной лёд и снег падают на нашу теплицу и ломают её. Приходится платить за её демонтаж по осени и сборку в начале дачного сезона. Но страшнее то, что от падения льда пострадать могут люди. Нарушены, на мой взгляд, и противопожарные требования. Проезда к самострою нет. Случись что, огнеборцы поедут по моему участку и всё поломают! Одно из окон соседского дома «смотрит» на мой участок (у прежних хозяев оно было заставлено) – никакого уединения. Оттуда постоянно слышна нецензурная брань, летит мусор. Соседи грубят, обзываются. Также они хотели, чтобы я отдала им часть своей земли, поскольку без отступа от фасада невозможно поставить дом на кадастровый учёт. Одним словом, ситуация жуткая».

Юлия отказалась от «предложения», поступившего от соседей.

Новые беды

Вскоре, по словам Юлии Федосеевой, соседи сдвинули забор вглубь её земли. Происходило это всё, когда непосредственный владелец участка – сын пермячки – был несовершеннолетним. То есть, говорит жительница краевого центра, права ребёнка грубо нарушались. Она обратилась в Росреестр. Ведомство организовало выездную проверку и установило нарушения.

«В 2023 г. “захваченная” территория составляла, по оценке Росреестра, 12 кв. м. Чтобы урегулировать ситуацию, я обратилась в прокуратуру. Это ведомство также зафиксировало нарушение. Росреестр объявил соседям предостережение о недопустимости неисполнения требований законодательства. Несмотря ни на что, в том же 2023 г. Росреестр поставил их самострой на кадастровый учёт, по моим данным – как жилой дом! Как это возможно после зафиксированных нарушений? Тем более, что пользуются строением только летом! – не понимает Юлия Федосеева. – В 2024 г. соседи установили глухой и затеняющий нашу землю целиком забор (по закону он должен быть из сетки), сделав в нём калитку, которая ведёт на мой участок, но открывается только с их стороны! Владельцы других дач неоднократно видели, как эти люди приходили в мой двор, хозяйничали там. Участковый в ответ на моё обращение сказал, что нужны доказательства и свидетели. Теперь они у меня есть».

Соседи ломают и вытаптывают посадки, говорит Юлия Федосеева, прокладывают по её земле шланги для водоснабжения своего дома.

«Я несколько раз обращалась в Росреестр, но с каждой проверкой площадь “захваченной” земли в заключениях ведомства становилась всё меньше и меньше. А соседка открыто заявила, что выживет меня и купит участок за бесценок. Я ходила на консультацию в Росреестр. Там заверили, что в худшем случае соседи могут запросить сервитут (право ограниченного пользования чужой собственностью. – Авт.) на 40 см моей земли, расположенные у кромки их дома. Но это возможно лишь при моём согласии», – говорит женщина.

Весной 2025 г. снег, сошедший с крыши дома соседей, сломал теплицу, рассказывает Юлия Федосеева. Ущерб семье никто не возместил.

«В прокуратуре, Росреестре и местной администрации нас направляют в суд. Мы же из последних сил пытаемся решить вопрос мирно», - говорит Юлия Федосеева.

Пробел в законодательстве?

Найти специалиста, который разбирался бы в вопросах, касающихся споров владельцев участков в СНТ, оказалось не так-то просто. По словам юристов, это во многом несовершенная с точки зрения законодательства область, так что мало кто хочет ею заниматься. Далёк от совершенства и процесс постановки на кадастровый учёт объектов, построенных на таких участках, говорят эксперты. Действует упрощённая система, когда Росреестр полагается на данные, поступившие от кадастрового инженера, полностью доверяя тому.

Изданию удалось поговорить и с оппонентом Юлии Федосеевой.  

«Когда мы начали пользоваться дачей, у нас сразу образовался конфликт, – сообщила perm.aif.ru соседка Юлии Ирина. – У соседки были претензии, что мы нарушаем её границы, хотя межевание у нас пройдено. Она установила теплицу под окнами нашего жилого дома без согласования с нами. К нам летит мошкара, стоит сырость. Угол дома просел из-за влажности. В прошлом году были договорённости между нами, что она смещает теплицу на расстояние два-три метра от нашего строения, а я ставлю держатели снега на крышу. Она своё обещание не выполнила. Если бы она сдержала его, я бы тоже пошла на уступки. Из-за постоянных претензий мы захотели отгородиться забором.

Вопросы водоотведения, кошения травы и покраски нашего дома мы решали с согласованием с соседкой. Я пыталась предложить варианты мирного урегулирования, согласовать все моменты, в итоге теперь у нас конфликтная ситуация. Сейчас я не нахожусь на участке территориально, там проживает мама. Был кто-то на соседском участке или не был, я не могу отвечать».

Юлия признаётся, что её удивляют обвинения соседей.

«Теплица стоит в метре от границы участка, ее длина – три метра, ширина – полтора. Конструкцию мы устанавливаем в середине мая, а демонтируем в августе. При этом соседский дом в длину 20 метров! Водосток вдоль кровли не обустроен. Во время дождя вся вода сбегает на наш участок, образуя огромные лужи. Как раз из-за них-то и может проседать и подгнивать угол дома, если это вообще происходит. Маленькая теплица, где практически нет насекомых, не может быть причиной проблемы. Но, видимо, проще обвинить нас. Что мешает соседям установить слив, ведущий на их участок? И мошек, будет меньше. Что касается пребывания на моем участке посторонних, это готовы подтвердить в полиции свидетели.

Соседи предлагают нам перенести на два-три метра теплицу. Но почему мы должны дарить им 6-8 метров земли, за которые платим налоги, просто, чтобы они могли обслуживать дом? Не слишком ли большая цена за копеечные держатели снега? А кто возместит ущерб от погнутых дуг теплицы? Почему, проведя межевание раньше, чем соседи, мы добросовестные собственники что-то всё время должны? Какие требования к нам эти люди могут выдвигать в принципе? Ведь мы не нарушаем границы чужой собственности», – говорит Юлия Федосеева.

Нужна помощь специалиста

Кандидат юридических наук, юрист Александра Карзенкова:

«В этой ситуации я бы посоветовала для начала обратиться к грамотному кадастровому инженеру, который подтвердил бы заявленные пермячкой параметры участка и зафиксировал нарушение его границ соседями. Следующий шаг – поиск хорошего юриста, специализирующегося на таких делах (найти специалиста можно через знакомых или по отзывам в Сети). Основываясь на полученных от кадастрового инженера документах, он подготовит негаторный иск (подаёт собственник, чтобы устранить нарушения его права, не связанные с лишением владения имуществом). При этом в заявлении можно прописать сразу два требования: признать регистрацию установленного дома недействительной и снести самострой силами и за счёт его владельца. Медлить не рекомендую, поскольку в Перми были случай, когда из-за несвоевременного обращения в суд люди теряли свои участки. Я бы посоветовала сходить на консультацию в Росреестр, взяв с собой кадастрового инженера. Что касается прокуратуры – надзорный орган неправомочен разбираться в таких ситуациях (ведь обе стороны конфликта – физические лица). Здесь необходимо обращаться в суд».

Позиция Росреестра

Ситуацию perm.aif.ru прокомментировала и. о. руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Наталья Носкова. Какие мероприятия провели после обращений Федосеевых? Почему дом их соседей поставили на кадастровый учёт? Может ли ведомство признать его самостроем?

«В рамках рассмотрения обращений были даны разъяснения о порядке проведения учётно-регистрационных действий в отношении объекта капстроительства. Его постановка на кадастровый учёт осуществлена в соответствии с требованиями законодательства. Она, как и регистрация прав на здание, проведена в упрощённом порядке на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и технического плана, подготовленного кадастровым инженером. При рассмотрении документов, поступивших для проведения кадастрового учёта и регистрации прав, государственный регистратор не выезжает на место для сравнения данных сведений с фактической ситуацией ввиду отсутствия полномочий. Решение принимается только на основании поступивших документов.

Согласно техническому плану, который поступил от собственника смежного участка, строительство садового дома завершено в 2005 г., то есть до утверждения Правил землепользования и застройки города Перми, регулирующих параметры возведения объектов капитального строительства, в том числе минимальные отступы от границ земельных участков. Действие Правил не распространяется на здания, возведённые до их вступления в силу. Государственный регистратор проверяет технический план на наличие оснований для приостановления, определённых частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. При этом проверка на соответствие минимальным отступам от границ земельных участков не проводится при правовой экспертизе документов, несоблюдение отступов не является основанием для приостановления учётно-регистрационных действий, – рассказала Наталья Носкова. – При рассмотрении Управлением обращений Юлии Федосеевой в августе, декабре 2023 г., июне 2024 г. инспекторы отдела государственного земельного надзора провели выездные обследования.

Признаки нарушения требований земельного законодательства отсутствуют. В 2018 г. при межевании земельных участков проведена обязательная процедура согласования установленных границ с собственниками смежных земельных участков. Признать дом соседей самовольной постройкой можно только в судебном порядке. Собственникам земельных участков рекомендуем при выявлении фактов несоблюдения градостроительных норм и правил в процессе строительства либо реконструкции здания незамедлительно обращаться в орган местного самоуправлений, наделённый компетенцией по контролю и надзору за соблюдением законодательства в сфере строительства».

Тупиковая история. Пермяки с марта живут без горячей воды Подробнее