До 350 тысяч за квадрат. Что происходит на рынке недвижимости Перми

Многие пермяки хотели бы улучить жилищные условия. Но уследить за ситуацией на рынке недвижимости в последнее время непросто: ипотечные ставки взлетели вверх, сузилась аудитория льготных госпрограмм, предложение на вторичном рынке жилья резко сократилось. Какие сейчас цены? Стоит ли ждать снижения ипотечных ставок? Об этом perm.aif.ru рассказали эксперты.

Перешёл в рост

Целый год – примерно с февраля 2024 г. по февраль 2025 г. – рынок недвижимости Перми можно было назвать стагнирующим, говорят специалисты. Все процессы замерли в свете высоких ипотечных ставок, которые заставили многих потенциальных покупателей взять тайм-аут. Покупка вторички в кредит стала практически недоступной из-за высокой стоимости жилищных кредитов, а льготные госпрограммы распространялись лишь на новое жильё. Предложение поначалу увеличивалось, многие продавцы в поисках покупателей снижали цены или снимали квартиры с продажи до лучших времён.

«Весной ситуация на пермском рынке недвижимости изменилась: из стагнирующего он перешёл к растущему. В марте 2025 г. цены на вторичное жильё вновь пошли вверх. Это произошло в свете стабилизации ключевой ставки и ожиданий её снижения, – рассказывает директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов. – Многие люди посчитали, что лучше взять жильё сейчас с высоким процентом по ипотеке, но по упавшей ранее цене, чем ждать уменьшения ставок и приобретать квадратные метры по увеличившейся стоимости позже. Кредит можно будет рефинансировать. При этом снизятся и ставка, и платёж. Также цены на вторичку поддерживают покупатели, получившие связанные с СВО выплаты. Кроме того, сейчас уменьшается доходность по вкладам. Банки снижают годовой процент, предваряя соответствующие решения Центробанка по ключевой ставке. Пермяки снимают деньги и покупают недвижимость, чтобы сохранить средства. То есть спрос на вторичку начинает расти, что не может не отразиться на стоимости».

Что касается новостроек, рост цен на них не останавливается последние 8-9 лет. В последнюю пятилетку этот процесс идёт особенно активно. Причины: высокий спрос (в том числе в свете льготных ипотечных госпрограмм, под которые подпадают новостройки), увеличение затрат девелоперов в связи с инфляцией и удорожанием рабочей силы и земли.

В марте 2025 года цены на вторичное жильё вновь пошли вверх. Это произошло в свете стабилизации ключевой ставки и ожиданий её снижения.

«В среднем квадратный метр во вторичном жилье в Перми сейчас стоит 90 тыс. руб. Для новостроек этот показатель равняется примерно 150 тыс. руб. Цены начинаются от 120 тыс. руб. за квадрат и достигают порой 350 тыс. руб., – рассказывает эксперт. – Расценки зависят от расположения дома, его возраста, класса жилья, благоустройства двора, близости поликлиник, школ, детских садов и т. д.»

Программы в действии

Льготные жилищные госпрограммы, хоть и «сузились», но пока ещё действуют.

«Основная в Пермском крае – это “Семейная ипотека”. На неё приходится примерно 95 % льготных займов. По этой программе в Перми и крупных городах региона можно взять заём на покупку квартиры в новом доме от девелопера, в строящемся объекте. В маленьких населённых пунктах, где жилья возводят очень мало (один или два дома), по программе разрешено приобретать “молодую” вторичку (построенную в 2006 г. или позже).

IT-ипотека тоже действует в крае, но выдачи средств по ней очень мало. Эту госпрограмму очень сильно “порезали” в прошлом году, ограничив круг получателей, – рассказывает Александр Леонов. – Верстаются ли новые госпрограммы? Есть информация, что они планируются, но определённости пока нет ни по срокам, ни по аудитории. Вероятно, они будут предназначены для участников СВО и членов их семей. К слову, были новости о грядущем внесении очередных изменений в программу “Семейная ипотека”. Якобы власти планируют включить в число получателей семьи, где есть ребёнок в возрасте до 14 лет (пока непонятно – включительно или нет), ветеранов СВО».

Без льгот ипотечные ставки сейчас варьируются в диапазоне 23-30 % – в зависимости от банка и выбранной программы.

Квартиры в продаже

Предложение на вторичном рынке жилья Перми в данный момент достаточно ограниченное.

«Поэтому цены упали не сильно. Спрос и предложение были сбалансированы. Сейчас, когда рынок переходит к росту, предложение находится на минимальных отметках. В Перми это порядка четырёх с половиной тысяч объектов. Исторически эта цифра всегда была на уровне шести-семи тысяч. Минимума показатель достиг в начале 2025 г. Тогда на рынке было около 3900 объектов вторичного рынка. Но тогда на ситуацию повлиял и сезонный фактор, – поясняет Александр Леонов. – По новостройкам предложение увеличивается. Девелоперы активно строят практически во всех районах Перми, в пригороде, по краю (Чайковский, Краснокамск и т. д.). Где-то площадок больше, где-то меньше».

6 июня Центробанк опустил ключевую ставку на один процент. Теперь это 20 %. Эксперты прогнозируют, что в скором времени снижение продолжится. По мнению Александра Леонова, это может привести к повышению как спроса, так и цен на жильё.

Меньше риска

В первом квартале 2025 г. в Пермском крае было выдано более 2,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 10,5 млрд руб., рассказали в Центробанке. Для сравнения: за аналогичный период 2024 г. предоставили более 5,8 тыс. займов на сумму более 17,2 млрд руб.

«Таким образом объём выданных ИЖК уменьшился на 39 %, а количество ─ на 51 %. Ипотечный портфель банков увеличился за год почти на 4 % и на начало апреля составил 312,7 млрд руб. (на 1 апреля 2024 г. ─ 301,2 млрд руб.). За год средняя сумма жилищного кредита в регионе выросла до 3,6 млн руб. Годом ранее она составляла 2,9 млн руб.», – рассказал управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.

На протяжении последнего года Банк России принимал меры по ограничению рисков ипотечного кредитования. К примеру, регулятор активировал механизм, при котором выдавать малообеспеченные жилищные займы (с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки) банки могут в определённом объёме, зависящем от размера их «подушки безопасности» (чем она скромнее, тем меньше объём таких выдач). Это позволяет сдержать рост закредитованности граждан и обезопасить сами учреждения. Аналогичный механизм применяется с 2023 г. по отношению к потребительским займам.

«Высокий уровень долговой нагрузки людей и бизнеса несёт риски для нормальной работы банков и финансовых рынков, – отметил Алексей Моночков. – Поэтому необходимы как разумные ограничения закредитованности, так и создание банками запасов капитала на случай стрессовых ситуаций. Регулятор рассчитывает, что с помощью прямых лимитов на выдачу гражданам рискованных займов в ипотеке сможет ещё более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки потребителей и риски для системы в целом», ─ отметил Алексей Моночков.

Такие лимиты планируют ввести с 1 июля 2025 г. в отношении займов на квартиры в новостройках и уже готовых зданиях, с 1 января 2026 г. – для кредитов на строительство жилого дома и иных под залог недвижимости.

Сколько времени займёт продажа?

В зависимости от условий рынка недвижимости меняется количество ликвидных квартир. Много их сейчас? Сколько времени требуется на продажу?

«Хороших квартир на пермском рынке мало, поэтому они продаются дорого. Если объект грамотно подготовлен к реализации и выходит на продажу по правильной цене, то уже через две недели у продавца есть выбор из трёх-четырёх покупателей, – рассказывает руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич. – Дальше всё индивидуально и зависит от пожеланий и возможностей сторон. Несмотря на то, что выставленных на продажу квартир много, в процессе выбора выясняется, что нужных вариантов с уже подготовленными к сделке документами практически нет. Также на объекты, которые только выходят на рынок, обычно завышены цены. Поэтому продаётся всего лишь 20 % выставленных на продажу квартир. Ипотечные ставки по стандартным программам будут постепенно снижаться. Один из крупнейших банков на прошлой неделе уже опустил годовой процент на 2 пункта. Другие кредитные учреждения пока занимают выжидательную позицию».

«Уже 199 рублей за килограмм!» Почему цены на картошку выросли так сильно? Подробнее