Коммунальный коллапс. Кто в ответе за неразбериху в домовладениях?

Все мы мечтаем ходить по чистым подъездам и не бояться падающих с крыш сосулек. Заходя в ванную, не хотим замирать в ожидании, пойдёт горячая вода или нет. В реальности же большинство домовладений то и дело латают дыры в бюджете и в коммуникациях. А жильцы часто не понимают, кто виноват в их проблемах и что им положено, если услуги предоставлены некачественно.

Спасительный резерв

Распространённая ситуация: в доме «полетел» бойлер или прохудилась крыша. И жильцов спешно ставят перед фактом: сумма в платёжках возрастёт, ждите. Законно ли это?

Председатель правления ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт» Александр Зотин считает, что неожиданных крупных трат в грамотно организованном домовладении быть не должно.

«В нормальном товариществе собственников жилья бойлер неожиданно не сломается. Ведь ежегодно проводят плановые осмотры общего имущества.  Не может внезапно «оторвать» крышу дома до такой степени, что придётся менять её полностью. Аварию на начальной стадии во время плановых осмотров можно увидеть и предупредить. Да, могут быть неожиданные траты – например, бабушка поскользнулась на вашем участке и отсудила 100 тыс. руб. с ТСЖ.  Для таких непредвиденных расходов в «правильных» ТСЖ есть резервный фонд», – говорит Зотин.

Юрист в сфере ЖКХ Ольга Яндыева рассказала, как ТСЖ может создать резервный фонд. Сделать это можно на собрании членов товарищества. Собственники утверждают положение о фонде и размер взносов в него, а также оговаривают, в каком порядке средства можно тратить и на что.

Если же такого фонда пока не существует, то ремонт делают либо за счёт текущего ремонта, либо за счёт капитального. И источники финансирования будут соответствующие.

«Текущий ремонт  – это устранение неисправностей, которые будут поддерживать ежедневную работу оборудования. А капитальный предполагает полную замену систем и оборудования, либо ремонт более 50 % аварийной конструкции. Так, ремонт кровли над одним подъездом 4-подъездного дома – текущий, а над тремя – уже капитальный. Если мы меняем бойлер и всю систему водоснабжения, которая к нему подходит – это капремонт. А ремонт отдельно бойлера или его части – это текущий ремонт, потому что бойлер неотделим от системы водоснабжения. Текущий ремонт проводится за счёт средств содержания жилья. При этом план ремонта утверждается на собрании, либо договором управления. Что касается капремонта, то он проводится за счёт Фонда капремонта или специального счёта домовладения. На спецсчёт поступают средства, которые жильцы платят за капремонт», – рассказывает Ольга Яндыева. 

По словам юриста, расходовать средства на текущий ремонт УК может даже без согласования с собственниками. А вот решение о капитальном ремонте и расходовании средств на него принимается на общем собрании собственников жилья. При этом не менее 2/3 собственников должны проголосовать за, говорит юрист. Задним числом увеличить плату за ремонт в платёжках нельзя – плата за содержание жилья утверждается только на собрании собственников при УК или на собрании членов ТСЖ при товариществе.

В ТСЖ даже относительно недорогие работы согласовываются с собственниками на ежегодном собрании членов. Например, утверждается смета по ремонту и покраске подъездов, а удорожание работ в середине года – повод снова созвать собрание (если только членам правления не дали полномочия перераспределять средства в течение года).

Как укротить поставщика?

Вечный вопрос – стоит ли спрашивать с УК в случае перебоев с водой, электричеством, газом? Например, состояние сетей водоснабжения в Перми и крае оставляет желать лучшего. Всё чаще жители жалуются, что вода поступает с перебоями, ржавая, чуть тёплая. Виноваты ли в этом случае УК и ТСЖ? Ждать ли от них серьёзных мер?

По словам Александра Зотина, если в документации  УК не оговаривается, что она обязана представительствовать по качеству коммунальных услуг при прямых договорах с их поставщиками, то УК имеет полное право этого не делать. И, скорее всего, не будет. Тут два варианта – смириться с качеством получаемых ресурсов либо отказаться от услуг УК, считает эксперт.

«Нет смысла менять одну УК на другую. Это то же самое, что искать травоядного тигра, которого можно кормить сеном. Их задача получать прибыль», – говорит Зотин и советует жильцам, недовольным действиями УК, создать ТСЖ.

Эксперт приводит случай, когда вмешательство товарищества привело к потрясающим результатам в борьбе с поставщиком воды.  Жильцы, уставшие пить ржавую воду, заплатили за независимую экспертизу воды у входа в дом. Составили акт о том, что вода не соответствует ГОСТу.

«Ресурсоснабжающая компания засуетилась, стала принимать меры, но сразу улучшить качество воды не удалось. В течение девяти месяцев с момента составления акта о плохом качестве воды и до момента, когда оно улучшилось, жильцы не были обязаны её оплачивать. В результате они  сэкономили 1,2 млн руб. на оплате ресурса. После долгих переговоров поставщик  убедил товарищество оплатить эту воду по цене… технической – в 11 раз дешевле», – рассказывает Зотин.

Выбор в пользу бедных

Ольга Яндыева объясняет, почему УК бессильны что-либо изменить и вообще малоэффективны.

«УК получают сегодня совершенно неадекватную плату за содержание жилья – 25 руб. за кв. м, в то время как реальные расходы на дом при качественном обслуживании должны составлять в среднем 50 руб. за кв. м. Получая такие деньги, УК, по сути, вынуждены  не оказывать услуги и хоть сколько-то получать прибыли. Получается, их цель – получение прибыли за счёт того,  чтобы сэкономить и так недостаточные денежные средства. Поэтому уровень качества их услуг крайне низкий. Собственники же не готовы больше платить за услуги УК, потому что их доходы не позволяют это сделать», – говорит Ольга Яндыева.

По словам эксперта, ТСЖ – лучший способ управления в российских реалиях. Но тоже не совсем идеальный.

«Плюс ТСЖ в том, что на дом мы тратим 100 % собранных средств. Но минус – в низком уровне активности населения. При его отсутствии ТСЖ тоже становится малоэффективным. На обучение председателя нет денег. Повышаются риски, что председатель станет бесконтрольным и будет делать что хочет», – говорит юрист.

Если ни ТСЖ, ни УК не могут работать эффективно, выходит, спасение жильцов – в их собственных руках. И если они не получают какую-то услугу, то вправе бить тревогу и обращаться в прокуратуру, в Роспотребнадзор, в жилищную инспекцию и добиваться штрафов для УК, взыскивать моральный и материальный вред с поставщиков услуг в суде.

Штраф за услугу с гнильцой

Адвокат Марина Казанцева:

«За нарушения, связанные с начислением оплаты и выполнением услуг ТСЖ и УК предусмотрены штрафы. Так, по закону, организация (или лицо), которая производит начисление платежей и при этом завышает размер оплаты, обязана заплатить штраф в 50 % от суммы начисленной переплаты.

При некачественном оказании услуг предусмотрен штраф в 30 % от стоимости услуг за время перерыва в предоставлении услуги или некачественного её предоставления. Это касается всех видов услуг:  предоставления чуть тёплой воды, несвоевременного вывоза мусора, немытого пола в подъездах, неполной чистки придомовой территории, небрежной уборки снега или плохой работы домофона.

Штрафы управляющим организациям назначает жилищная инспекция. Именно она выдаёт соответствующие предписания. И лучше сразу обращаться в жилищную инспекцию – прокуратура переправляет жалобы граждан именно туда. Иногда штрафы УК достигают 300 тыс. руб.

Также граждане имеют право обратиться в суд, требуя возмещения ущерба от поставщика услуг и возмещения морального вреда. Например, если у вас из-за частых перебоев в подаче электричества сломалась микроволновка. УК при этом может выступать в суде третьим лицом».

От УК можно требовать

Юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков:

«Собственник жилья имеет право предъявить УК претензии и поставить вопрос об уменьшении платы за коммунальную услугу ненадлежащего качества. Управляющая компания имеет полномочия, чтобы решать проблемы  с поставщиками услуг. У неё есть договор на поставку коммунального ресурса. Если ресурс ненадлежащего качества, то в соответствии с договором УК вправе оказывать воздействие на поставщика. Часто  договором предусмотрены и штрафные санкции.  По соглашению, управляющая компания имеет все полномочия, чтобы воздействовать на поставщика коммунального ресурса: если соглашение не выполняется, УК может обратиться в суд и поставить вопрос о взыскании штрафных санкций».