Другие, наоборот, делают прогнозы на повышение цен, так как растут цены на строительные материалы, а значит, квартиры не станут более доступными. Кроме того, из-за кризиса падает покупательная способность населения. Так что же ждёт рынок жилья?
«Ни при каких обстоятельствах не стоит терять оптимизма», - считает наш гость Эльвира ЕПИШИНА, руководитель аналитического центра «КД-консалтинг».
Каждый кризис – как новый
Ирина Гилёва, «АиФ-Прикамье»: Вопреки прогнозам экономистов, кризис никак не заканчивается. Как он сказался на строительной отрасли?
Эльвира Епишина: Этот кризис более масштабный, чем в 2008-2009 гг. Тогда было большое – до 30-35 % – падение цен на жильё, как первичное, так и вторичное и пермский рынок жилья попал в число аутсайдеров по этому показателю. Но у нас и не было такого роста цен в 2005-2007гг., как, например, в Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Сейчас мы наблюдаем стагнацию. В 2014 г. был ажиотажный спрос на жильё, когда люди спасали деньги. А в 2015 г. произошло уже падение спроса. Да, нынешний кризис более длительный, он затрагивает многие секторы экономики, промышленности, затрагивает в целом экономическую модель России. Надеюсь, до депрессии, какая была в 30-х годах 20 века в США, мы не дойдём. Тем не менее, выходить из кризиса будем достаточно долго. По одним прогнозам – не ранее 2019 г., по другим - до 2020 г. Самые оптимистичные – до 2017-18 гг.
– Почему так разнятся прогнозы?
– Потому что такого кризиса новая российская экономика ещё не переживала. Для меня это как будто какое-то колесо, оно вертится и вертится, а конца пока не видно. И сравнивать нам не с чем: более 70 лет жили в плановой экономике, и на современном этапе - более 20 лет в рыночной. Но по отношению к кризисам российская рыночная экономика до конца еще не адаптировалась. Поэтому каждый кризис для нас – новый. Что касается цен на жильё. Строительный рынок – более инерционный, он дольше приспосабливается к каким-то новым условиям. Тем не менее я не вижу предпосылок, чтобы рынок недвижимости упал на 30-50 %. Да, у нас более высокая конкуренция, особенно на рынке новостроек. Но вторичное жильё проигрывает новостройкам, т.к. в большинстве своем имеет серьёзный моральный и физический износ. Поэтому люди, конечно, стремятся приобрести новое жильё. Поэтому на первичном рынке падение цен гораздо меньше, чем на вторичном. То есть спрос есть. Кроме того, разница между ценой сделки и ценой предложения начинает сокращаться. Если в прошлом году цена предложения удерживалась собственниками, считаю, искусственно, то сейчас этого нет. Есть акционные предложения, но цены сделок в основном держатся на одном уровне. Средняя цена предложения как на первичном, так и на вторичном рынках, составила 52 тыс. кв. м. То есть цены практически сблизились.
– Жильё не падает в стоимости ещё и потому, что цены на строительные материалы выросли?
– Да, цены подросли. В пределах 10 % - на местные материалы (железобетон, кирпич), а на импортные – 20-30%. Несомненно, себестоимость строительства выросла. Но Застройщики не могут на текущем этапе увеличивать цены, потому что нет достаточного объема спроса. В связи с этим доходность проектов снижается – до 5-6 %, хотя когда-то доходило и до 25. Лавируют строители, выживают и при таких цифрах, учатся более тщательно управлять себестоимостью.
Строят столько, сколько покупают
– По данным Центробанка, на счетах пермяков лежат 288 млрд рублей. Однако они не торопятся пристраивать их в ту же недвижимость. Хотя ведь это один из надежных инструментов спасения средств от инфляции?
– Да, недвижимость всегда считалась инвестиционным вложением, спасением от инфляции. Но сейчас другая ситуация – цены на недвижимость не растут по сравнению с уровнем инфляции. У кого сейчас лежат деньги на депозитах? Наверное, у того, у кого уже есть жильё, и не одно. Инвестиционный спрос сейчас невысокий. В 2009 г. его вообще не было практически. Если в 2006-2008 гг. инвестиционный спрос в нашей, к примеру, компании достигал 40 %, то в последние годы не превышает 9 %. Основная же доля покупателей – это те, кто улучшает свои жилищные условия. Большое подспорье – ипотека.
– По данным Пермьстата, в Перми в 1-кв. 2016 г. сдали 74 тыс. кв. м жилья. А вообще в последние годы выходит ежегодно 480-500 тыс. кв. м. То есть провала по выходу новостроек не наблюдается.
– Давно уже не говорится о том, что нужно выходить на 1,5 млн кв. м. в год.
– В своё время в ряде регионов - Новосибирске, Екатеринбурге, Московской области – строились большие объёмы жилья. Но это привело к острейшей конкуренции на рынке. Далеко не все построенные квартиры находят покупателя – на рынке жилья нет столько семей, способных скупить такой объём. А бюджетные программы, те, которые есть, не работают на полную катушку. В 2005 г. был заявлен Национальный проект «Доступное и комфортное жильё гражданам России», но позже его переформатировали. В 2014 году был заявлен проект «Жильё для российской семьи», но с учётом кризиса «раскручивается» он пока достаточно медленно, и в большинстве регионов запланированные цифры по объемам строительства жилья эконом-класса остаются лишь на бумаге.
– Почему?
– Причин много, прежде всего – экономических. Сколько нужно финансовых вливаний, чтобы выдать миллионные объёмы, да ещё обеспечить их спросом? А чтобы проектами заинтересовались застройщики, нужно построить дороги, сделать инженерную инфраструктуру…Увы, денег на это у субъектов, как правило, нет. Поэтому за объёмами сейчас никто не гонится, все понимают реальную ситуацию. Тем более что даже в лучшие годы, когда благосостояние народа было лучше, годовой объём спроса не превышал 600 тыс. кв. м. Так что строим ровно столько, сколько покупают. А в других регионах, где наращивали объёмы, многие стройки замораживают. У нас же нет перенасыщения, которое бы уронило цены, как в 2008-2009 гг. Это нас спасает.
– Потребность людей в жилье, конечно, никуда не исчезла…
– Это потенциальная потребность - планы не должны расходиться с реалиями. Понятно, что фонд жилья старый и его нужно менять. Хрущёвки и брежневки составляют 32% предложений на рынке. Плюс 8-12% - устаревшие сталинки. На новое жильё остаётся всего 16%. А в Екатеринбурге – 24%. В Новосибирске - почти 30%. Конечно, хотелось бы достичь этих показателей, переселить людей в новое жильё. Увы, этому мешает всё та же низкая покупательная способность.
– Поэтому однокомнатные квартиры в основном пользуются спросом?
– Они всегда будут пользоваться спросом – люди разъезжаются, детей отделяют. Спрос на такие квартиры держится на уровне 40% на протяжении последних лет. Но немало случаев, когда люди улучшают свои жилищные условия, покупают 2-х-и трёхкомнатные квартиры.
– Что предпринимают строители для привлечения потенциальных покупателей?
– К примеру, в 2015 году устраивали «ночи распродаж». Это условное название: на самом деле с 18.00 до 22.00. Специалисты отделов продаж организовывают консультации, презентации банковских продуктов, сбор заявок на квартиры, розыгрыши бытовой техники, мебели. Правда, особого эффекта от такого маркетингового хода застройщики не получили.
Строительная отрасль – созидательная
– Вы, пожалуй, самая известная в Прикамье женщина-аналитик в сфере недвижимости. Это не часто встретишь – больше мужчины занимаются этими вопросами. Как пришли работать в эту сферу?
– В своё время закончила политехнический институт, работала на заводе Свердлова инженером-программистом, занималась построением логических цепочек при разработке алгоритмов. Это помогло адаптироваться на рынке недвижимости, когда в начале 90-х ушла с завода. Несколько лет работала в агентстве недвижимости, но больше заинтересовал анализ рынка. Это моё.
– Прослеживая развитие строительного комплекса с начала 90-х по сей день, что можно сказать?
– С началом перестройки о строительном комплексе все забыли. На самом деле он так хаотично развивался, что к началу 2000-х существующие в те времена технологии устарели. И то, что удалось сделать за последние 16 лет – это просто огромный прорыв. Когда видишь, как на городских пустырях вырастают новые красивые дома, целые кварталы, радуется душа. Строители ведь не только дома строят – они благоустраивают территорию, строят храмы, детские сады, разбивают парки. Строительная отрасль – созидательная, я горжусь тем, что в ней работаю.
Ежегодно в Перми строят до полумиллиона кв. м жилья 
Квартиры – недорого. Что происходит в регионе на рынке недвижимости? 
В Перми вновь упали цены на вторичное жильё 
В Прикамье объём ввода жилья упал на 45 процентов 
Увеличится ли налог за недвижимость?