Ставка на квадратные метры. Стоит ли поторопиться с покупкой квартиры?

В этом году эксперты отмечают на рынке жилья в Перми нетипичную ситуацию. Во-первых, летнее затишье закончилось очень рано. Спрос начал расти не в сентябре, как обычно, а уже в конце июля. С тех пор рынок разогревался всё больше и больше. Одна из причин – повышение Центробанком (ЦБ) ключевой ставки.

Что происходит на рынке недвижимости Перми сейчас и каков прогноз по ценам?

Спрос всё выше

С июля по сентябрь 2023 года ЦБ повышал ключевую ставку несколько раз, да так, что с 7,5 % она подскочила до 13 %. Увеличился и процент по ипотечным кредитам (это больше коснулось вторичного жилья, ведь на новостройки действуют льготные госпрограммы), поскольку заёмные деньги для банков стали «дороже». Но ни спрос, ни цены на пермском рынке недвижимости не упали, говорят эксперты. Наоборот – повышение ставок подстегнуло покупателей.

«Одобрение банка по жилищному займу обычно действует три месяца. Сейчас ажиотаж на рынке создают пермяки, которые успели обратиться за кредитом до повышения ипотечных ставок, то есть в июне-августе. Они торопятся найти подходящий объект, пока не закончился срок одобрения. В результате ликвидных квартир всё меньше. По тем ставкам, которые действуют сейчас, квартиры будут покупать уже в октябре-ноябре», – рассказал директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов.

Спрос высок и на квартиры в новостройках. Многие пермяки покупают такую недвижимость с помощью программ льготного ипотечного кредитования, которые обеспечивают низкие процентные ставки и востребованы даже после увеличения с 20 сентября первоначального взноса с 15 до 20 %. Из-за повышенного спроса цены на жильё – и вторичное, и новое – растут с конца июля примерно на 1-2 % в месяц.

«Это происходит постепенно, без резких скачков. Цена квадратного метра зависит от возраста здания, состояния квартиры, местоположения. Если говорить про центр города, в домах 1980-90 годов постройки он стоит 80-90 тысяч рублей. В более «молодом» жилье, возведённом в 2000-х годах, со свежим ремонтом или хорошим видом из окна квадратный метр обойдётся в 100-110 тысяч рублей. По квартирам в новостройках очень большой диапазон цен. Причина в том, что жильё строят разное: стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. Есть несколько элитных домо», – рассказывает Александр Леонов.

Квадратный метр в квартирах без отделки в центре Перми в новостройках стоит 130-200 тысяч рублей. (в клубных домах – 150-160 тысяч, в элитных – 180-200 тысяч).

Прогноз

«Думаю, стоимость квартир в новостройках будет увеличиваться на фоне повышенного спроса на 1-2 % в месяц до конца года. Большую роль здесь сыграет дефицит первичного жилья в Перми. Люди покупают его не только для того, чтобы переехать, но и в целях сохранить свои сбережения в нестабильное время, преумножить накопления. Что касается вторичного жилья, скорее всего, из-за высоких ипотечных ставок цены прекратят расти или даже немного снизятся.

Процесс начнётся в конце октября–ноябре, когда закончится срок одобрения банками займов по прежним, более низким ставкам. Тем более, что, по мнению экспертов, ключевую ставку в ближайшее время вновь поднимут. Если она будет высокой полгода-год, то к концу 2024 года цены на вторичное жильё снизятся на 5-10 %. Сильнее всего подешевеет недвижимость в старых домах, которым 20-50 лет. На них меньше спрос. По прогнозам, понизят ключевую ставку не раньше второй половины 2024 года», – говорит Александр Леонов.

«Стоимость квартир в новостройках будет увеличиваться на фоне повышенного спроса на 1-2 % в месяц до конца года. Большую роль здесь сыграет дефицит первичного жилья в Перми. Люди покупают его не только для того, чтобы переехать, но и в целях сохранить свои сбережения в нестабильное время, преумножить накопления. Что касается вторичного жилья, скорее всего, из-за высоких ипотечных ставок цены прекратят расти или даже немного снизятся».

Как быстро банки обычно реагируют на решения ЦБ? У каждого своя тактика. Кто-то меняет ипотечные ставки в тот же день. Кто-то ждёт месяц-полтора. Сейчас банки увеличивают годовой процент в меньшей степени, чем растёт ключевая ставка. Дело в том, что у них уже есть «запас». Ведь прежде для подстраховки они поднимали ипотечные ставки на 0,5-1 % выше, чем увеличивал ключевую ЦБ. 

Что делать?

В условиях высоких ипотечных ставок на вторичку эксперты рекомендуют пермякам присмотреться к квартирам в новостройках. Цены на них выше. Но это в некоторых случаях компенсируют более выгодные условия льготных программ по ипотечному кредитованию. В числе плюсов и то, что человек получает новое жильё с исправными коммуникациями и благоустроенным двором.

«Ещё один совет для тех, кто покупает вторичное жильё: не стесняйтесь торговаться! Иногда таким образом удаётся сбить цену на несколько сотен тысяч рублей. Надо просто найти своего продавца, который замотивирован на быструю продажу объекта. Если у вас есть одобрение банка на кредитование по хорошей ставке – успевайте использовать его. Такого процента не будет как минимум год. А вот тем, у кого свои деньги (накопления, материнский или другой сертификаты), возможно, стоит выждать, пока рынок успокоится. Это обычно происходит в январе-феврале либо в мае-июле. В следующем году рынок будет охлаждаться», – считает Александр Леонов.

«Совет для тех, кто покупает вторичное жильё: не стесняйтесь торговаться! Иногда таким образом удаётся сбить цену на несколько сотен тысяч рублей».

Продавцам вторичного жилья эксперт рекомендует реализовать объекты в ближайшие месяц-полтора, пока высок спрос. Не страшно, если для этого придётся пойти навстречу покупателю. Ведь в ноябре-декабре такую сумму могут уже не предложить.

Новостройки стали нарасхват?

Специалист по недвижимости Наталья Давыдова:

«Повышение ключевой ставки на 4-5 % за месяц моментально отразилось на рынке недвижимости. Банки повысили годовой процент по жилищным кредитам на вторичку. В результате резко вырос спрос на квартиры в новостройках. Несколько недель дозвониться до менеджеров застройщиков было сложно: так много шло у них сделок. Особенно активно по госпрограмме раскупали малогабаритные квартиры. В итоге предложений стало очень немного. Ситуацию обострило предупреждение о повышении с 20 сентября минимального первоначального взноса на рынке новостроек с 15 до 20 %.

Сразу после выхода постановления правительства в банках не осталось записи на сделки. 20-е число миновало. И вот мы в новой экономической реальности, когда покупка жилья стала менее доступной. Однако за окном осень, а за ней и новый год – время, когда рынок бывает очень активен. Вряд ли перечисленные факторы сильно сдержат его. Сделки будут! Ждать снижения стоимости нового жилья не стоит. В лучшем случае, нас ждёт небольшая стагнация. На вторичном рынке высокие ставки, скорее всего, не продержатся долго. А это значит, что тем, кто купит квартиру в ипотеку сейчас, можно будет рефинансировать кредит. При этом, если приобретать квартиру сейчас, можно рассчитывать на хороший торг».

Велики ли ставки? 

Руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич:

«В среднем сейчас можно получить одобрение ипотечного кредита на вторичное жильё под 14,5% годовых (у некоторых банков ставка превышает 17%). На новостройки ставки оставили прежние: семейная – 6%, программа господдержки – 8%. Цены на недвижимость сейчас на пике. Реакцию на недавние изменения мы заметим чуть позже. Примерно через две-три недели после прекращения звонков от потенциальных покупателей продавцы начнут снижать цены, а застройщики прибегнут к акциям. Ожидаем плавного снижения цен в течение двух месяцев».

Строят достаточно?

Первый зам. министра строительства Пермского края Михаил Сарвилин:

«По данным Пермьстата, за январь-август 2023 года. в Пермском крае ввели в эксплуатацию 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Из них индивидуальные застройщики за счёт собственных и привлечённых средств построили 924,5 тысяч квадратных метров (общая площадь жилых помещений), что на 2,7 % больше, чем в январе-августе 2022 года. В данный момент многоквартирные дома (МКД) в регионе возводят в 19 муниципальных образованиях из 45. Наибольшая площадь такого жилья приходится на краевую столицу. В региональном центре строят 106 домов общей жилой площадью 1,7 миллиона квадратных метров.

Далее идут Пермский муниципальный район (61 дом площадью 391,9 тысяч квадратных метров), Березниковский городской округ (24 дома площадью 68,9 тысяч квадратных метров). На 2023 год по соглашению с Министерством строительства РФ (заключено в 2019 году с началом реализации национального проекта «Жильё и городская среда») показатель, установленный Пермскому краю – 1,265 миллиона квадратных метров, из них не менее 500 тысяч – в МКД. Исходя из мониторинга строек, планы вполне выполнимы. Пермский край совместно с Минстроем России ведёт системную работу, направленную не только на достижение плановых показателей федерального проекта «Жильё», но и на формирование задела на будущие периоды и обеспечение прироста квадратных метров введённого жилья. К 2030 году должны нарастить объёмы до 1,6 тысячи квадратных метров».