Подушка безопасности. Как дольщикам не остаться у разбитого корыта

Кто-то приобретает готовое жилье на вторичном рынке, кто-то вступает в жилищно-строительные кооперативы, а кто-то заключает с застройщиком договор долевого участия. Последние два варианта являются самыми рискованными, так как велика вероятность, что стройка растянется на годы либо объект вообще не завершат. И прежде чем сделать этот шаг, нужно все взвесить. А главное – вооружиться необходимыми знаниями, дабы не остаться без квартиры.

Законные способы

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. определил четыре законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

1. По договорам участия в долевом строительстве.

2. Выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок, получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов.

3. Жилищно-накопительными кооперативами.

4. Жилищно-строительными кооперативами.

Порядок привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве контролируется государством! Оплата за строящуюся квартиру по договору долевого участия снижает риски, но не защищает дольщика на 100%.

Как выбрать застройщика?

1. Выберите застройщика, который является юридическим лицом (ЗАО, ОАО, ООО, ГУП, ЖСК, ЖНК).

2. Попросите застройщика предъявить оригиналы (надлежаще заверенные копии) разрешения на строительство, проектной декларации, свидетельства о праве собственности или договоры аренды (субаренды) земельного участка. Обратите внимание на то, что представленные документы выданы именно застройщику и что договор аренды (субаренды) земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

3. Узнайте побольше о застройщике. Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому гражданину учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год. Внимательно и не торопясь ознакомьтесь с оригиналами (надлежаще заверенными копиями) всех представленных документов.

4. Зайдите на сайт www.iqsn-permkrai.ru Инспекции государственного строительного надзора Пермского края в раздел «Сводный реестр объектов долевого строительства Пермского края». Там размещена информация о всех объектах, надзор за которыми осуществляет Инспекция. Убедитесь, что застройщик с декларируемым строящимся жилым домом есть в данном реестре.

Все о договоре 

Посмотрите, что должен содержать договор участия в долевом строительстве.

1. Описание конкретной квартиры (гаража, офисного или иного нежилого помещения).

2. Характеристики объекта долевого строительства: адрес нахождения, расположение в доме, площадь, количество комнат. 

3. Конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.

4. Цену договора, сроки и порядок ее оплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена должна выражаться в единицах денежного измерения. Цена договора после его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность.

5. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет), на инженерное оборудование (не менее 3 лет).

ВНИМАНИЕ!

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным. Договор участия в долевом строительстве заключается только в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Оплата цены договора участником долевого строительства должна производиться только после его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Как не обмануться?

Если вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме, то не отдавайте деньги, если:

– застройщик – гражданин или индивидуальный предприниматель;

– застройщик требует оплаты до регистрации договора участия в долевом строительстве в Федеральной регистрационной службе либо не желает регистрировать договор;

– застройщик (риэлтор) предлагает подписать иную форму договора – договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.п.

ПОМНИТЕ!

– Участие риэлтора в оформлении договора участия в долевом строительстве не гарантирует законности сделки.

– Риэлтор за качество и своевременность предоставления квартиры ответственности не несет.

Незаконные способы

К существующим в настоящее время незаконным способам (серым схемам) привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости можно отнести следующие:

– договоры инвестирования (соинвестирования);

– договоры о совместной деятельности (простого товарищества);

– предварительные договоры участия в долевом строительстве, в том числе с одновременным заключением договоров займа, купли-продажи векселей и т. п.;

– предварительные договоры купли-продажи строящейся недвижимости;

– всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам.

Последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Помните, что:

– Вексель содержит не обязательство застройщика передать конкретную квартиру, а сумму денежных средств, которую уплатил гражданин за данный вексель. Поэтому в случае недобросовестности застройщика гражданин может потребовать только денежные средства от лица, которое выпустило данный вексель. Кроме того, по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже не существовать.

– При заключении предварительного договора любого характера не исключена возможность, что застройщик в будущем откажется от заключения основного договора и что квартира может быть продана дважды. При продаже объекта (по договору купли-продажи) третьему лицу последний станет добросовестным покупателем, а инвестор будет лишен права требовать возврата ему профинансированной им квартиры.

Смотрите также:

• Семейные заСТЕНКИ.С помощью маткапитала теперь легче купить жильё →
• Можно ли оформить дарение без нотариуса? →
• Советы нотариуса (02.05.2012) →