СЕЙЧАС в Пермском крае нет ни одного бесхозного многоквартирного жилого дома. В каждом есть управляющий - не важно, собственники выбрали самостоятельно или муниципалитет подобрал управляющую компанию на конкурсной основе.
КАКОЙ следующий шаг должны сделать участники процесса, чтобы закрепить промежуточный успех? Об этом читателям "АиФ-Прикамье" рассказывает Ирина Генцлер, руководитель экспертной группы проекта "Поддержка собственников жилья" фонда "Институт экономики города".
Что имеешь, оцени
- Ирина Валентиновна, что, по вашему мнению, нужно сделать прямо сейчас?
- Самое время составлять план работ на следующий год. Во-первых, уточнить список текущих услуг, которые мы хотим получать. Например, мы хотим, чтобы подъезды убирались два раза в неделю - один раз влажным способом, один раз сухим, или оба раза влажным. Нужно понимать, что стоить это будет по-разному. Сколько мы готовы платить? Договоритесь, как будет вывозиться мусор, каждый день или через день, и в какое время. Всё это можно регулировать. Нужен ли вам дворник на полную ставку? Возможно, вам будет достаточно почасовой работы дворника, а на сезонные акции вы будете привлекать временных работников. И так - по каждой статье расходов на текущие услуги.
- Как запланировать ремонт-ные работы?
- Нужна оценка состояния дома от крыши до подвала. По-хорошему эту оценку должно провести лицо, которое отвечает за его управление, либо правление ТСЖ, либо управляющая компания. Когда понятно, в каком состоянии находится дом, собственники принимают решение, что раньше ремонтировать, что - потом.
Доверяешь проверяй
- Насколько я могу доверять управляющему? Может быть, он навязывает мне выгодные ему работы по завышенной цене?
- Если вы, собственники, не доверяете управляющей компании, то проверить её не так сложно. Предлагает ли она вам какое-то экспертное заключение о состоянии дома? Предлагает ли она план работ? Насколько эти работы связаны с техническим состоянием дома? Как ваша управляющая компания обосновывает стоимость?
В конце концов, открываете любую газету с объявлениями и смотрите предложения тех, кто занимается ремонтом, например, крыши. Обзвоните несколько фирм и спросите, сколько стоит ремонт крыши на такой дом, как у вас. Скажем так: пятиэтажка, шесть подъездов, крыша плоская, мягкое покрытие. Вы узнаете порядок цен, сравните с ценой, предложенной вашей управляющей компанией, и поймёте, надо ли доверять. Собственник может попросить обоснование проведения любой работы. Спросите, какой материал заложен, как рассчитаны нормо-часы. Думаю, в доме найдётся хоть один экономист, он сможет всё это проверить.
- Если экономист потребует оплаты своего труда?
- Если уже возникло недоверие, нужно приложить усилие, чтобы его развеять или подтвердить. Скиньтесь деньгами и наймите независимого специалиста, который оценит предложение вашей УК. У вас общий интерес: вы хотите, чтобы ваш дом был в нормальном состоянии.
Но только не перегните палку, когда будете торговаться с управляющей компанией. Стоимость услуги не может быть ниже уровня рентабельности. Даже если по каким-то соображениям они пойдут на "три копейки", в итоге они сделают всё, чтоб ничего не делать. Нельзя оказать услугу, за которую не заплатили. Это обман. Не сделают не потому, что они плохие, а потому, что это невозможно. Управляющая компания вам обязана сделать ровно то, что вы ей поручили и за что заплатили. Если поручили, но не заплатили, то она вам не обязана.
Копи денежки
- Допустим, нашему дому нужен дорогостоящий ремонт, который мы не можем оплатить сразу. Как быть?
- Тут два варианта. Если в доме есть ТСЖ, есть возможность создать фонд будущих ремонтов. По Налоговому кодексу, эти средства освобождены от налога на прибыль. ТСЖ переведёт их на отдельный депозитный счёт, изъять деньги с такого счёта налоговая может только по решению суда. С этого счёта ТСЖ будет расплачиваться за ремонт с подрядчиком.
Если ТСЖ нет, то собственники договариваются с управляющей компанией и делают отчисления. Нужно точно указать, когда будет проведён ремонт. Допустим, начали копить ещё в июле, а ремонт начнётся в мае. По итогам к концу года с управляющей компании берут налог с прибыли. Наши деньги, накопленные у них на счетах, рассматриваются как прибыль. С них возьмут 24%, а мы продолжаем копить до мая.
- А если в апреле мы расстались с управляющей компанией?
- Ну, тогда накопленное не вернуть. Управляющая компания - не банк. Давайте рассмотрим более благоприятный вариант - в мае начался ремонт. Полная стоимость ещё не накоплена, но работы проведены авансом, и вы оплачиваете их до декабря следующего года.
- Работы проведены авансом, а в сентябре мы расторгаем договор с управляющей компанией. Такое возможно?
- Перед тем как договор расторгнуть, вы должны оплатить всё недоплаченное.
Сами с усами?
- Допустим, мы собрались с соседями и сделали освежающий ремонт своими силами. Мы имеем право посчитать потраченную сумму в счёт своих платежей?
- Если в план работ по содержанию дома не входил ремонт подъезда, то это - ваш подарок себе и соседям. Платежи, которые начисляет вам управляющая компания, идут на другие цели. А если ремонт подъезда входил в план работ, но почему-то не был выполнен, то тут есть поле для разбирательства либо мирным путём, либо в суде.
- И всё-таки непривычно, что собственник напрямую должен общаться с коммунальщиками. Неужели нам не нужен наблюдатель, координатор?
- А почему бы тогда не назначить наблюдателя и координатора в каждую семью? Половина страны живёт в частных домах и самостоятельно решает все вопросы, связанные с содержанием своего имущества. Нужно учиться быть хозяином или отказываться от права собственности и переходить на съёмную квартиру.
Систему заклинило 
Прямой расчёт. Надо ли соглашаться на инициативу поставщиков ресурсов? 
Прямые расчёты: за и против 
Куда идти, с кого спрашивать? Редакция «АиФ-Прикамье» побывала в Кудымкаре