В декабре-январе многое изменилось для участников рынка жилья. В первую очередь речь о потенциальных ипотечниках. Теперь гораздо труднее взять кредит. Кроме того, выросли цены на квадратные метры. Почему это произошло? Стоит ли отложить покупку квартиры? Или цены будут только увеличиваться? Об этом в материале perm.aif.ru.
За всё заплатит потребитель?
Первое нововведение, которое отразилось на рынке недвижимости, – это изменение на законодательном уровне условий выдачи льготных ипотек. Раньше человек мог брать несколько разных жилищных кредитов, субсидируемых государством (IT, госпрограмма, семейная и т. д.). С 23 декабря 2023 года разрешается взять только один льготный кредит на покупку жилья. Остальные сгорают. Есть два исключения из правил. Первое касается людей, которые оформляли льготную ипотеку до 31 декабря 2022 года и не пользовались такими программами после. Они смогут получить поддержку государства ещё раз.
Второе исключение сделали для тех, кто хочет ещё раз получить семейную ипотеку (раньше её можно было взять неоднократно в отличии, к примеру, от сельскохозяйственной или IT). Допустим, человек уже брал после 23 декабря 2023 года льготный жилищный кредит. По новым условиям ему можно оформить семейную ипотеку, если у него родился ещё один ребёнок, предыдущий заём погашен, а площадь приобретаемой квартиры больше предыдущей.
«Есть и другое важное изменение. В конце прошлого – начале этого года некоторые крупные банки заявили, что не будут предоставлять ипотеку по льготным программам на покупку квартир в новых домах, если застройщики не заключат с ними договор и не будут платить комиссию за каждый жилищный заём. Она составляет 7-10 % от выдаваемой суммы. Причина в том, что для банков снизилась рентабельность кредитования по льготным программам. К этому привело сокращение размера государственных субсидий, которые они получали в качестве компенсации за выданные по низким ставкам займы», – рассказывает директор пермского агентства недвижимости Александр Леонов.
Перечисленные нововведения привели к росту спроса на жильё на пермском рынке в декабре. Люди хотели успеть приобрести квартиры на прежних условиях. В то же время застройщики, понимая, что после 11 января им придётся платить комиссию банкам, стали поднимать цены на квадратные метры. Они выросли на 3-5 %.
Что касается вторички, в первых двух декадах декабря спрос на неё был, несмотря на высокие ипотечные ставки. В конце месяца он упал. Мысли пермяков были заняты корпоративами и подготовкой к празднованию Нового года дома. Сейчас спрос есть в основном на ликвидные (с хорошим местоположением, в «свежих» домах) квартиры небольшой площади, которые в дефиците после декабрьского ажиотажа.
«На пермском рынке недвижимости сложилась нетипичная ситуация. Одновременно наблюдается дефицит и спроса, и предложения», – говорит Александр Леонов.
Какие цены?
Из-за изменения политики банков, условий льготного кредитования и увеличения спроса стоимость квадратного метра в Перми в конце 2023 года выросла. Сейчас во вторичном жилье он стоит в среднем 77 тысяч рублей, в строящихся домах – более 120 тысяч рублей.
В прошлом году Центробанк неоднократно поднимал ключевую ставку, что вызвало рост годового процента по ипотекам. Если забыть о льготных предложениях, то банки сейчас выдают жилищные кредиты под 16-20 %. Продолжают действовать и льготные предложения. По госпрограмме ставка 8 %, по IT-ипотеке – 5 %, по семейной – 6 %, по сельской – 3 %.
Чего ждать покупателям
Спрос на рынке жилья обычно сильно зависит от политики Центробанка, который решает повысить или понизить ключевую ставку. Вслед за ней обычно меняются ипотечные. Следующее заседание ЦБ по этому вопросу запланировано на 16 февраля. Чего ждать?
«Специалисты прогнозируют, что ключевую ставку либо поднимут на 0,5 %, либо оставят без изменений. Но даже её увеличение на 1 % вряд ли сейчас изменит ситуацию на рынке жилья. Ипотечные ставки и так слишком высоки для большинства пермяков. И в ближайшее время банки их снижать не будут», – считает Александр Леонов.
По прогнозу эксперта, цены на вторичное жильё в Перми до весны будут держаться на одном уровне. Измениться они могут с марта-апреля. Если к этому времени не понизят (или даже повысят) ключевую ставку, стоимость квадратного метра во вторичном жилье может начать ползти вниз.
«Специалисты прогнозируют, что ключевую ставку либо поднимут на 0,5 %, либо оставят без изменений. Но даже её увеличение на 1 % вряд ли сейчас изменит ситуацию на рынке жилья. Ипотечные ставки и так слишком высоки для большинства пермяков. И в ближайшее время банки их снижать не будут».
«Думаю, цены на квартиры в новостройках опускать в ближайшее время не будут. В феврале, возможно, они могут немного вырасти. Те застройщики, которые в связи с новой политикой банков уже сильно подняли расценки, могут прибегнуть к акциям (к примеру, при приобретении квартиры дарить в подарок кладовку или бесплатно делать внутреннюю отделку), чтобы привлечь клиентов. Стоит ли ждать с покупкой квартиры? Если есть потребность расширить жилплощадь или приобрести её за неимением, то временить не стоит. Снижения цен в этом году может не случиться. А высокую ипотечную ставку в дальнейшем можно уменьшить с помощью рефинансирования», – считает Александр Леонов.
Как можно сбить процент?
Специалист по недвижимости Наталья Давыдова:
«Есть разные способы снизить ипотечную ставку. Некоторые банки делают скидку на 0,1-0,3 % годовых своим так называемым зарплатным клиентам – людям, чей заработок аккумулируются на счетах в этих кредитных учреждениях. Кто-то снижает ставку на 0,1-0,3 % за электронную регистрацию сделки (это выгодно, если берёшь кредит на срок от трёх лет). Один из крупных банков делает такую же поблажку, если квартира реализована через его портал (там размещают объявления о продаже). У разных кредитных учреждений разная система бонусов. Нужно как следует разобраться в условиях или обратиться за помощью специалиста по недвижимости.
Можно понизить ипотечную ставку на 1-5 % за деньги, то есть «купить» более выгодное предложение, сделав единовременный платёж. Его размер рассчитывается банком в каждом конкретном случае индивидуально (он зависит в том числе от суммы кредита). Это очень оправданные траты, если срок ипотеки длительный. Услуга существует давно, но из-за высоких ставок стала особенно популярной сейчас. Другой вариант – купить ипотечную квартиру вместе с невыплаченной частью кредита, который оформлял прежний владелец. Такую возможность предоставляет один из крупных банков. Услуга стоит 30 тыс. руб. Покупатель выплачивает остаток ипотеки по ставке прежнего владельца.
Отмечу, что сейчас власти говорят о снижении ключевой ставки до 10 % к концу года. Но оправдается ли прогноз – трудно сказать. Думаю, большинство кредитов сейчас будут брать на покупку земли под строительство дома. Эту тему активно продвигает государство. Ставка по кредиту на покупку земли сейчас 17 %. Но если сразу представить в банк проект будущего дома и договор на строительство с подрядной организацией, то годовой процент снизят. Он составит 3-8 % (в зависимости от того, какую госпрограмму выберет человек). Причём строить можно не только капитальный, но и садовый дом. Правда, такой возможностью можно воспользоваться только раз. Уверена, что к концу года это будет самая выдаваемая ипотека».
Вместо покупки – аренда?
Руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич:
«До 90 % пермяков пользуются заёмными средствами, чтобы улучшить свои жилищные условия. Высокие цены на новостройки и увеличившиеся ставки по ипотеке (в среднем сегодня 18 %) делают это очень сложной задачей. Число покупателей снижается каждый день. Большая их часть отложила приобретение квартиры в долгий ящик и снимает жильё. В результате возник ажиотажный спрос на рынке найма. Стоимость аренды квартир сейчас на 50 % выше, чем была в начале прошлого года. Для продавцов это сигнал о том, что цены в текущем состоянии могут продержаться ещё максимум месяц. Дальше начнётся плавное снижение. Так что продавать нужно сейчас. Покупателям нужно следить за заседаниями Центробанка. Я считаю, как только ипотечные ставки начнут снижаться вслед за ключевой, нужно выходить на сделку. Когда это произойдёт? По прогнозам, не раньше апреля».
За ценой не постоим? 
Рост будет до декабря. 
Электронная сделка. Как приобрести квартиру онлайн? 
«3,5 млн за однушку-хрущёвку не удивляют». Эксперты о рынке жилья в Перми