Мечта под арестом. Как не обжечься во время покупки недвижимости

В последнее время купить квартиру или дом стало для многих пермяков несбыточной мечтой: высокие ставки по жилищным кредитам, рост цен на квадратные метры, сужение аудитории льготных ипотечных госпрограмм. Есть и другое препятствие, которое часто мешает заключать сделки — арест недвижимости. Порой продавец даже не знает о том, что на его собственность наложены такие ограничения. Результат — потраченные впустую деньги, нервы и время. Как избежать этих бед?

Словно страшный сон

Представьте: вы после долгих раздумий решаетесь на покупку квартиры, нанимаете риелтора, получаете одобрение банка на кредит, ищете новую жилплощадь, осматривая один объект за другим, общаетесь с продавцами и однажды находите заветные квадратные метры, соответствующие всем вашим запросам. Но вдруг на последнем этапе этого длинного пути выясняется, что сделка невозможна. А причина — арест недвижимости. Ограничения могут быть наложены по самым разным поводам и разными структурами и ведомствами, в числе которых суды, приставы, налоговая служба, таможня и даже военкомат.

«Если говорить про наш регион, то в Управление Россреестра по Пермскому краю только от службы судебных приставов ежедневно приходит более 3 тыс. уведомлений о наложении запретительных мер. И с каждым годом количество только растёт, — рассказывает начальник отдела регистрации арестов Управления Росреестра по Пермскому краю Инесса Макарова. — Часто владелец жилья даже не знает, что на его недвижимость наложен запрет или арест, которые могут возникнуть по бытовым причинам: задолженность за ЖКУ, штрафы ГИБДД, кредиты, алименты, налоги и т. д. Документы направляются в Росреестр без участия собственника. Записи о запретах вносятся в ЕГРН в течение трёх рабочих дней».

Распространена и другая ситуация: собственник знал о запрете, оплатил долги и решил, что арест снят. Но это многоступенчатая процедура, которая требует времени.

«После погашения задолженности судебный пристав в течение трёх дней выносит постановление о снятии запрета, которое направляется через портал “Госуслуги”. Росреестр снимает арест только после получения этого документа. На внесение изменений в ЕГРН тоже отводится до трёх рабочих дней, хотя на практике это происходит быстрее», — отмечает Инесса Макарова.

Утаивать информацию об аресте недвижимости от покупателя бесполезно. Сделку с таким имуществом в любом случае приостановят в Росреестре.

Конечно, бывает, что продавец заключает предварительный договор на продажу объекта в надежде, что проблема решится за пару дней. Но всё может затянуться и закончиться финансовыми потерями. Важный момент — арест не мешает передаче объекта по наследству. Но нужно понимать: принимая его в свою собственность, человек берёт на себя и долговые обязательства.

Что делать?

Всем известно, что перед покупкой любой недвижимости нужно убедиться в том, что она шаги предпринять?

«Необходимо, чтобы все документы были в порядке, право собственности подтверждалось официально, а на объекте отсутствовали обременения или ограничения, — отмечает Инесса Макарова. — Нужно учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому для начала внимательно изучаем правоустанавливающие документы. Это могут быть до говоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство».

При этом собственник не всегда имеет право продавать свою квартиру. Пример: если жильё приобрели по федеральному закону «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», то отчуждать его нельзя в течение трёх лет.

«Особо внимательным нужно быть, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности, — советует специалист Росреест ра. — Проверить доверенность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной па мание на срок действия документа и вчитайтесь в перечень полномочий (в их числе может не быть продажи объекта)».

Кроме того, нужно проверить, действительно ли продавец — единственный собственник, нет ли прав на недвижимость у несовершеннолетних (если есть, владелец должен предоставить вам разрешение органов опеки и попечительства на реализацию). Объект часто переходил из рук в руки? Это повод насторожиться. Придётся убедиться, что все ранее заключённые сделки были законными, иначе их могут оспорить в ущерб вам.

Важно попросить у продавца и справку о зарегистрированных на жилплощади людях. Собственник может без труда заказать её через «Госуслуги». Плюс включите в договор пункт, обязывающий его снять всех с регистрации до сделки. Всегда требуйте оригиналы всех бумаг на собственность.

Выписка обязательна!

Но главное, что нужно сделать, чтобы не потерять деньги и отпраздновать новоселье, — запросить выписку из Единого государственного реестра не движимости (ЕГРН) по объекту.

«Это единственный официальный источник информации о текущем статусе объекта. Заказать и получить выписку покупатель может сам — на “Госуслугах”. Там не будет сведений о правообладателе, но будут основные характеристики объекта и другая общедоступная информация, а также данные обо всех обременениях, в том числе ипотеке, арестах, переходах прав на недвижимость, — рассказывает Инесса Макарова. — Важно

заказывать выписку непосредственно перед подписанием договора и сдачи документов на регистрацию. За бумажной выпиской можно обратиться в МФЦ: специалисты распечатают документ и заверят».

Лишь бы не банкротство

Руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич говорит, что довольно часто приходится сталкиваться с недвижимостью, на которую наложен арест. Ведь его причиной могут стать неоплаченный штраф в 750 руб. за превышение скорости, задолженность по коммунальным платежам в 1000 руб.

«Иногда этих арестов несколько, причём все от разных приставов. Также их накладывают из-за долгов по кредитам, и в этом случае суммы бывают весомые. Если продавец патологический должник, то новые аресты могут возникать снова и снова. И это создаёт проблемы для обеих сторон. Для покупателя это риски, связанные с возможным банкротством продавца в будущем, что приведёт к расторжению заключённых в последние три года сделок. Сама технология снятия ареста довольно простая: нужно оплатить долг, обратиться к судебному приставу. Он отправит сведения в Росреестр. После этого арест будет снят. В самом лучшем случае вся процедура займёт 7-10 дней. В сложных ситуациях срок может достигать месяца», — рассказал Вячеслав Туркевич.

На пьедестале

В ГУФССП России по Пермскому краю пояснили, что за первую половину 2025 г. судебные приставы Прикамья произвели 4345 арестов имущества должников. На реализацию передали собственность общей стоимостью около 625 млн руб. В результате её продажи выручили порядка 35 млн руб.

Эта сумма получена взыскателями по исполнительным производствам. Кроме того, им передано в счёт погашения долга нереализованная в принудительном порядке собственность на сумму 106 млн руб. Весь пьедестал самого дорогого имущества, подвергнутого аресту, заняла недвижимость. На лидирующей позиции — нежилое помещение площадью более 3 тыс. кв. м, находящееся в Перми на ул. Василия Васильева. Его стоимость составила более 34 млн руб. На втором месте также нежилое помещение площадью 859 кв. м, расположенное в торговом центре на ул. Мира. Его оценили почти в 20 млн руб. Замыкает тройку лидеров помещение в жилом доме по ул. М. Горького стоимостью почти 15 млн руб.

Какие источники помогут покупателю

Проверить объект можно на сайте Росреестра rosreestr. gov.ru в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Там есть данные, которые пригодятся на первой стадии согласования сделки. Это адрес объекта, его кадастровая стоимость, данные о регистрации права, ограничениях (обременениях) прав на объект. Не будет лишним поискать продавца в базе данных судебных приставов (на сайте службы fssp.gov.ru). По имени, дате рождения и региону проживания находим исполнительные производства. Случается и так, что арест, связанный с какими-то претензиями к продавцу, накладывается на недвижимость уже после сделки. А покупатель не понимает, в чём он виноват. Причина в том, что в Росреестр данные о запрете на имущество поступают из других ведомств не сразу. В таких ситуациях необходимо обратиться за разъяснениями к специалистам управления. Они подскажут, что делать. В рабочее время свои вопросы можно задать по телефону кол-центра (342) 205-95-59, а также в группе в социальной сети «ВКонтакте». В любое время можно звонить в ведомственный центр телефонного обслуживания 8-800-10034-34 (звонок бесплатный).

Ключ к рынку. Что будет с ценами на недвижимость в Перми Подробнее