Хочу на дачу! Сколько стоит загородная недвижимость, как выбрать подходящую

Наблюдая за тем, как растут цены на продукты в магазинах, поневоле задумаешься о покупке дачи или участка, чтобы не приходилось покупать капусту по 123 рубля и картошку по 99 рублей за кило. Опять же, там хорошо пережидать вспышки COVID.

«АиФ-Прикамье» разбирался, сколько стоят домики и участки, и что нужно учесть при выборе.

Спрос и предложение

В Пермском крае в январе-марте этого года спрос на загородную недвижимость  –дома, таунхаусы, дачи (чаще они продаются с участками) – вырос на 9%, а объявлений о продаже таковой стало меньше на 11%. К таким выводам пришли эксперты платформы «Авито. Недвижимость», проанализировав тысячи объявлений.

«В первом квартале 2022 года рынок загородной недвижимости Прикамья был представлен в основном домами: такие объявления составили 68% всего предложения, средняя стоимость составляла 1,4 миллиона рублей, – поясняет руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости платформы «Авито. Недвижимость» Сергей Хахулин. – При этом на дачи приходилось 23% загородного рынка. Средняя стоимость объекта в первом квартале 2022 года была на уровне 400 тысяч рублей. За год она снизилась на 5%. Одновременно в регионе заметно вырос спрос на дачи: на 27% за год и на 28% – за квартал».

На дорогостоящие коттеджи в январе-марте приходилось 9% рынка. Средняя стоимость составляла около 7,5 миллиона рублей. Число таких объектов в продаже за год снизилось на 15%.

«Таунхаусы в первом квартале 2022 года стоили в Прикамье в среднем 8,5 миллиона рублей. На них приходился 1% рынка. За год в продаже таунхаусов стало больше на 53%, – говорит Сергей Хахулин».

Многие жители Прикамья вынуждены брать ипотеку, чтобы приобрести дачу. Насколько выгодны предложения банков?

«После повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 20% ипотечные ставки выросли соразмерно, – говорит руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич. – 11 и 29 апреля ключевую ставку снижали на 3%. В результате сейчас это 14%, такова и средняя ипотечная ставка в банках».

При этом на рынке загородной недвижимости из года в год наблюдается одна картина: спрос и предложение растут весной и осенью. То есть, когда посадок ещё нет, или урожай уже собран. Весной цены всегда выше. По словам Вячеслава Туркевича, они держатся примерно до июня. Потом те, кто не смог продать недвижимость, снижают цены. Следовательно, приобретать дачу или участок целесообразнее осенью. Но стоит ориентироваться и на предложения банков.

«Стоимость земель зависит от их локации и целевого назначения. При оценке дома высчитывают, какие затраты понёс владелец при строительстве (здесь многое зависит от использованных материалов), и степень амортизации здания», –  рассказывает Вячеслав Туркевич.

Не доверяй и проверяй

Обычно поиск подходящей дачи – это длительный процесс. Но вот, вы нашли ту единственную и неповторимую. Не стоит бросаться на грудь продавцу с деньгами наперевес в страхе, что вас кто-то опередит. Эксперты рекомендуют предварительно как следует проверить дачу и (или) участок.

Средняя стоимость дач в первом квартале 2022 года была на уровне 400 тысяч рублей. За год она снизилась на 5%.

«Перед сделкой следует убедиться, что объект не находится под арестом и не обременён ограничениями, узнать кто на самом деле собственник. Для этого достаточно запросить выписку в Едином государственном реестре недвижимости в удобной форме. Её можно заказать в электронном виде на сайтах Росреестра (rosreestr.gov.ru) и Кадастровой палаты (kadastr.ru), через портал «Госуслуги». Услуга платная. Стоимость зависит от объёма необходимых данных (минимальная – 290 рублей). Бумажный вариант – он дороже – можно получить в МФЦ (цена от 460 рублей) и в рамках выездного приёма специалистов кадастровой палаты (услуга тоже платная). Электронную выписку делают быстрее (иногда за 15-20 минут), – говорят в Управлении Росреестра по Пермскому краю. – Выписку ЕГРН лучше брать непосредственно перед тем, как выйти на предварительный договор с продавцом или в преддверии самой сделки. Документ актуален лишь в день выдачи, так как новые сведения касательно недвижимости могут поступить в реестр в любой момент».

Важный этап – проверка объекта недвижимости (его положения,  конфигурации земельного участка) на Публичной кадастровой карте. В поисковой строке браузера набираем «Публичная кадастровая карта Росреестра» («Росреестр» в запрос нужно добавить обязательно, чтобы не попасть на сайты-двойники). Переходим на портал и вбиваем кадастровый номер в нужную графу. Так можно бесплатно узнать, каковы границы и площадь участка, нет ли реестровых ошибок в информации о нём.

Перед сделкой следует убедиться, что объект не находится под арестом и не обременён ограничениями, узнать кто на самом деле собственник. Для этого достаточно запросить выписку в Едином государственном реестре недвижимости в удобной форме.

В электронных сервисах Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» отображается и информация о наличии арестов, наложенных на объект. Но стоит учесть, что данные там обновляются не так оперативно, как в базе ЕГРН. Задержка может составлять 3-5 дней – дату последних изменений всегда указывают. 

Кто в доме хозяин?

Ещё эксперты советуют серьёзно отнестись к категории участка – у каждого есть целевое назначение, от которого зависит, как его может использовать собственник.

«Исходить следует из того, какие у вас планы. Участок для ИЖС предполагает обязательное строительство жилого дома, – поясняют в Росреестре. – На земле для личного подсобного хозяйства следует выращивать сельхозпродукцию для собственных нужд и можно возвести жилой дом, если участок в границах населённого пункта».

Территория предназначена для садоводства? Тогда на ней разрешено выращивать фрукты и овощи, построить садовый или жилой домик.  Но в последнем случае стоит учесть, насколько развита инфраструктура СНТ. Подходит ли она для постоянного проживания. 

Важно! Покупатель становится полноправным владельцем недвижимости только после регистрации сделки в Росреестре. Делать это рекомендуют безотлагательно.

«Необходим документ–основание. Если была возмездная сделка, то нужно предоставить договор купли-продажи, если безвозмездная, то, к примеру, – договор дарения. Также следует оплатить госпошлину. Процедура регистрации занимает несколько дней. Если человек подал документы в МФЦ, то срок выдачи по закону не более недели. Но обычно всё быстрее, – рассказывают в Росреестре. – В отсутствие причин для приостановления процедуры Управление рассматривает документы по бытовой недвижимости в течение суток, плюс передача документов в МФЦ. Получается в сумме 2-3 рабочих дня».

Если вы проводите электронную регистрацию сделки через банк (для этого необязательно брать ипотеку), то все необходимые данные в Росреестр передаёт кредитное учреждение.

Мнение эксперта

Покупать участок без установленных границ?

«По закону покупатель имеет право приобрести участок без установленных границ. После сделки как правообладатель он может заключить договор с кадастровым инженером и провести их уточнение, – говорит начальник отдела по кадастровому учёту и государственной регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Клюшова. – Но здесь собственника ждёт неприятный сюрприз: придётся доказать, что указанные границы существуют на местности 15 и более лет. Кадастровый инженер должен привести такое обоснование в своём межевом плане. Поэтому, когда приобретаете участок, запрашивайте у продавца все документы (землеустроительное дело, документы об отводе и т. д.), которые у него есть, проверяйте их. Вообще, мы не рекомендуем брать землю без уточнённых границ, ведь так вы покупаете не конкретный участок, а нечто эфемерное. В будущем возможны споры с соседями, судебные издержки. Убедитесь, что участок стоит на государственном кадастровом учёте с границами (и по ним нет вопросов и споров)».

Статус двухквартирных домов

«В Прикамье много двух- или трёхквартирных домов (особенно в деревнях и селах). Они фактически многоквартирные, но у каждого собственника свои выход на улицу, участок, коммуникации. Такие строения долго имели правовую неопределённость, что мешало покупать и продавать их. С 1 марта вступил в силу 476 ФЗ. Он ввёл понятие «дома блокированной застройки», –  рассказывает заместитель начальника отдела по кадастровому учёту и госрегистрации прав на объекты капстроительства Управления Росреестра по Пермскому краю Лилия Ганиева. – Теперь по желанию правообладателя мы можем внести в реестр информацию о том, что каждая квартира или помещение в таком доме являются отдельными зданиями (а многоквартирный дом снимают с кадастрового учёта). Но есть условие: собственники всех помещений должны быть согласны на процедуру. В результате человек может получить участок под блоком в свою собственность (за плату), обратившись к муниципальным властям, и распоряжаться свободно и землей, и частью здания».

Каков порядок цен на домики?

Специалисты платформы «Авито. Недвижимость» подсчитали, сколько в среднем стоили разные виды загородной недвижимости в первом квартале этого года. Результаты представлены в таблице. 

Ещё больше информации в трансляции «АиФ-Прикамье»: