Спасти дачу. Эксперты рассказали, за что могут изъять участок и что делать

Сегодня владелец участка — не важно, выделен тот под сад или строительство жилого дома, — может потерять свою землю, если не занимается ею продолжительное время. Созрел урожай борщевика? Соседи набросали гору мусора? Это при определённых обстоятельствах может привести к изъятию земли по причине неосвоения участка. Насколько земля должна быть запущена для этого? Дадут ли время на то, чтобы привести её в порядок? Можно ли изменить назначение участка? Нюансы озвучили специалисты Управления Росреестра по Пермскому краю.

Что изменилось в законах

Новые нормы, касающиеся обязанности землевладельцев своевременно осваивать участки и следить за их состоянием, вызвали множество вопросов, а некоторых и вовсе напугали. Однако никаких сверхъестественных требований в них нет, говорят специалисты Росреестра. Всё, что нужно знать собственникам, есть в федеральном законе № 307-ФЗ и постановлении правительства РФ № 826 от 31.05.2025. Первый документ даёт три года на то, чтобы освоить участок. Во втором прописаны чёткие критерии, по которым легко распознать, используют землю по назначению или нет.

«Главная цель этих норм — не создать сложности для добросовестных владельцев, а, наоборот, защитить их интересы и помочь навести порядок: заброшенные и захламлённые участки нередко становятся источником проблем. Там образуются свалки, плодятся вредители, разрастается борщевик, возникают пожароопасные ситуации и т.д. Чтобы земля использовалась эффективно, каждый участок должен приносить пользу», — отмечает начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Пермскому краю Сергей Зигинов.

Самый главный вопрос — с какого момента отсчитываются упомянутые три года? Это зависит от даты приобретения прав на землю, отвечают в ведомстве.

При обнаружении сжечь. За какие посадки садовод сядет сам Подробнее

«Если её купили после 1 марта 2025 года, срок освоения начинается с момента госрегистрации права. Если участок уже был в собственности, отсчёт идёт с 1 марта 2025 года. Закон не имеет обратной силы — это сделано, чтобы не создавать несправедливых условий для людей или бизнеса», — отмечает Сергей Зигинов.

Как осваивать участок

Не все землевладельцы понимают, что значит «осваивать участок». Не сочтут ли разросшуюся компостную кучу за признак запустения? И наличие какого количества сорняков допустимо на любимой фазенде?

«Освоение — это комплекс разумных мероприятий, которые позволяют начать использовать землю по целевому назначению. Например, это может быть расчистка территории от кустарников и сорных растений, уборка мусора, при необходимости — работы по осушению или увлажнению, рекультивации, подготовке почвы, укреплению грунта. Перечень таких дел закреплён в распоряжении правительства от 24.04.2025 № 1021-р. При этом собственник сам решает, какие именно действия нужны в его случае. Главное, чтобы они были направлены на приведение участка в порядок. Важно, что в течение упомянутых трёх лет владельца нельзя привлечь к ответственности за неиспользование земли. Ведь она как раз находится в периоде освоения», — поясняет Сергей Зигинов.

Если нет возможности заниматься участком (к примеру, человек живёт в другом регионе, отправился в длительную командировку или заболел), лучше передать его в аренду, безвозмездное пользование, либо заключить договор на покос травы, уборку территории и другие необходимые работы.

Когда могут изъять участок

 Важно, чтобы участок не только был освоен, но и использовался по назначению. Среди самых частых нарушений, за которые наказывают собственников в этом плане, эксплуатация выделенных для ИЖС (индивидуального жилого строительства) земель под банные комплексы, магазины, автосервисы, гостиницы, кафе и т. д. А, к примеру, на угодьях сельскохозяйственного назначения нередко возникают АЗС, склады брёвен, и дров промышленных размеров, пилорамы, карьеры. Иными словами, участки используют под коммерческие проекты, хотя выделены они под частные нужды.

Допустим, специалисты Росреестра выявили нарушения. Что дальше?

Приоритет отдаётся профилактическим мерам. Если выявляют первые признаки ненадлежащего использования участка, с собственником проводят разъяснительную беседу, дают рекомендации и устанавливают срок по мероприятиям.

«Приоритет отдаётся профилактическим мерам. Если выявляют первые признаки ненадлежащего использования участка, с собственником проводят разъяснительную беседу, дают рекомендации и устанавливают срок по мероприятиям, — рассказывает Сергей Зигинов. — Когда правообладатель всё равно не приводит участок в порядок, контрольный орган инициирует проверку. По её итогам выдают предписание об устранении нарушений с чётким указанием сроков (их могут сдвинуть по уважительным причинам) и конкретных действий. Одновременно с этим возбуждается дело об административном правонарушении».

Собственник вновь игнорирует требования? Тогда инспектор фиксирует этот факт и возбуждает административное дело по ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ. Материалы направляются мировому судье.

Зарастает – отберут? Стоит ли бояться потери участка Подробнее

«После привлечения нарушителя к административной ответственности за неисполнение предписания Росреестр в течение 30 дней информирует о произошедшем соответствующий орган госвласти или местного самоуправления. Они вправе обратиться в суд с иском об изъятии земли или требованием принудить правообладателя использовать её по назначению. То есть собственнику даётся достаточно времени, чтобы стать законопослушным», — рассказывает Сергей Зигинов.

Допустим, произошло самое страшное и участок изъяли. Тогда муниципальные власти выставляют его на торги. Однако все полученные от продажи деньги за вычетом понесённых администрацией судебных издержек отдадут бывшему собственнику.

Как изменить назначение земли

Бывает так, что человек хочет использовать участок иначе, чем разрешено. Такая возможность закреплена законодательно.

«Легализовать свою текущую деятельность, изменив вид разрешённого использования (ВРИ) или даже категорию участка, реально, если это допускается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а также градостроительными регламентами, — рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Светлана Ильиных. — Заранее обезопасить себя можно, проверив до начала каких-либо работ документы на объект и уточнив, какой ВРИ для него установлен. Планируется иное использование? Сразу проработайте вопрос смены ВРИ. Это позволит избежать штрафов, предписаний и возможных судебных споров. Часто бывает, что собственники хотят использовать свою землю иначе, чем указано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), например, построить дом там, где предполагается только огородничество. Весной этого года вступили в силу новые правила изменения ВРИ земельных участков (закон № 295-ФЗ). Если вы собственник участка в черте населённого пункта, процедура, по сути, осталась прежней. Вся территория поделена на зоны с помощью Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Для каждой есть градостроительный регламент. В нём перечислены основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования».

Опыт экономного садовода. Как снизить траты на стройматериалы для дачи Подробнее

Узнать, в какой территориальной зоне расположена ваша земля, можно на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД), если есть координатное описание объекта. Собственникам дозволяется самостоятельно выбрать новый вид разрешённого использования из списка предусмотренных градостроительным регламентом для указанной зоны. Это делается напрямую через Росреестр — без лишних согласований. А если нужного варианта нет, следует обратиться с ходатайством к местным властям об изменении ПЗЗ. Процедура регламентирована статьей 33 Градостроительного кодекса РФ.

Отобрать непросто

Как нововведения повлияли на ситуацию на рынке недвижимости? Новые нормы сами по себе не уменьшили и не увеличили спрос на земельные участки, говорят специалисты.

«Вместе с этим покупатели стали осторожнее, спрос сместился в сторону более подготовленных объектов, где проведён необходимый минимум работ: частичная расчистка, выравнивание рельефа, подведение коммуникаций, — рассказывает руководитель отдела продаж пермского агентства недвижимости Вячеслав Туркевич. — Изменился и подход инвесторов. Даже если участок перспективный, нужно чётко просчитать, успеешь ли за три года провести весь объём работ и выйти в плюс. Иногда в договор купли-продажи включают пункт о том, что продавец обязуется до сделки выполнить определённые действия. Главное, чтобы не было паники, закон не ввел автоматического изъятия земельного участка. Три года даётся на освоение — в этот период собственника нельзя привлечь к ответственности. Но и по истечении трёх лет изъять участок могут только через суд, и тут есть исключения. По закону нельзя забирать землю в следующих случаях:

— если она предназначена для промышленности или туристической деятельности,

— когда на участке запланированы или выполняются мероприятия по рекультивации,

Дачные войны. Как не допустить захвата садового участка Подробнее

— территория не освоена по уважительной причине, например, из-за стихийного бедствия, наложения ареста, подтверждённого судом бездействия органов власти, которое прямо мешало процессу (изменение градостроительных регламентов, техническая невозможность подключения к инженерным сетям и т. д.), тяжёлых личных обстоятельств собственника — болезни, длительного отъезда и т. д.

— на участке проводят специальные работы, например: запланированы или уже идут археологические исследования.

Таким образом, процедура изъятия земли в связи с тем, что она не используется, очень сложная и длительная по времени». А если собственник привлёк опытного юриста, практически невозможная. При этом отмечу, что нет никакого смысла приобретать участок, если вы не собираетесь им заниматься.