В таких условиях можно как потерять, так и хорошо заработать. Многие полагаются на свою интуицию, самостоятельно делая прогнозы и оценивая имеющиеся активы. А некоторые обращаются к независимым экспертам за советом. Я расскажу о том, что такое инвестиционный консалтинг и кто наши клиенты.
Под инвестиционным консалтингом подразумеваются, прежде всего, профессиональные рекомендации по выбору наиболее оптимальной схемы инвестирования и использования имеющейся собственности. Данная услуга помогает ответить на вопрос – что делать с имеющимися активами, учитывая новые реалии рынка и его перспективы.
Индивидуальные цели и задачи
Кому интересны такие услуги? По сути, любому игроку на рынке недвижимости. Если это девелоперы, то им важно быть уверенным в актуальности проекта, знать, соответствует ли он потребностям рынка настолько, чтобы не было проблем с реализацией. Если это банк, то у многих из них сейчас находится в залоге большое количество активов недвижимости, и совершенно не понятно, что с ними делать. Если это собственник действующего здания, то для этой категории сейчас актуален вопрос – какова справедливая арендная ставка (в случае аренды) или цена (в случае продажи или залога) за данный объект.
Иногда перед собственником встает вопрос: «Что выгоднее: продать и купить другой, более ликвидный, объект»? И какой именно, оставить и перепрофилировать, сделать ремонт и сдать в аренду и т.д. В каком случае какие требуются затраты, какая конечная эффективность ожидается. Мы просчитываем каждый разумный вариант, исходя из индивидуальных целей и задач заказчика: кто-то ориентирован на «быстрые» деньги», и не имеет дополнительных средств для инвестиций, кто-то готов «довложиться», но в будущем окупить все расходы и иметь стабильный высокодоходный актив, который не потеряет в цене еще долгое время. Кто-то может подождать, а кому-то срочно нужны деньги. Получив такую консультацию, заказчик видит всю картину и сам выбирает подходящий вариант.
Бывает странно, когда образованные продвинутые собственники до сих не знают, что стоимость бизнеса можно просчитать, недвижимость так же оценивается специалистами, и часто их представления бывают далеки от реалий. А некоторые просто не знают к кому обратиться и оценивают «на глазок». В такой ситуации можно как переоценивать, так и недооценить свои активы. Активы, которые зарабатывались большим трудом. И очень жаль, когда позже они узнают, что сделка прошла не в их пользу. Это, в принципе, нормальное стремление продать подороже, а купить подешевле приводит к тому, что процесс переговоров затрудняется. В данном случае мы рекомендуем как собственникам, так и покупателям заказать письменную консультацию о возможной цене реализации объекта. Этот документ позволяет им аргументировано отстаивать свою позицию перед партнером. В результате такой консультации заказчик и его партнер видят, прежде всего, подробный сравнительный анализ по сделкам и предложению аналогичных объектов, целый ряд корректировок по основным факторам, влияющим на рыночную стоимость, и, как вывод, наиболее вероятную цену сделки купли-продажи с объектом. И совсем не обязательно, что это будет дорогой отчет по оценке, который обычно предлагают оценщики. Это может быть краткая, но содержательная письменная консультация, имеющая юридическую силу, со всеми выкладками и приложениями, вполне доступная по цене.
Увидеть возможности
Продавцы объектов недвижимости, особенно земельных участков под коммерческие цели, должны «подготовить» объект к продаже, чтобы выгодно его продать. Мы так же можем помочь в этом, грамотно презентовать объект, обосновать стоимость, оценить перспективы использования, будущие доходы. И все это так же будет адресовано будущему инвестору. Бывает, что внешне неприметное старое здание, стоящее на довольно дорогой земле, имеет интересные перспективы для реконструкции и тем самым приобретает добавочную стоимость, которую может не увидеть будущий покупатель. Есть определенные коэффициенты и соотношения, которые помогают специалистам увидеть степень эффективности существующей постройки. Предпродажная подготовка включает в себя не только оценку стоимости объекта, земли, на которой он расположен, но и окружающую застройку, дефицит определенной категории объектов, перспективы развития района, оценку транспортного и пешеходного трафика и т.д. И самое главное здесь, что это все является заключением независимого эксперта, а не навязанным взглядом «заинтересованного» продавца.
Профильная консультация необходима так же инвесторам, которые пытаются понять, имеет ли смысл сейчас вкладываться в рынок недвижимости, и если да, то в какой именно сегмент и проект, каковы при этом будут финансовые риски и пр. Кроме этого, они могут заказать экспертизу предлагаемого им проекта или объекта на предмет того, стоит ли вкладывать в него, и насколько обоснована его цена.
В рамках масштабных маркетинговых исследований могут дополнительно проводиться социологические опросы, которые позволяют собрать достоверную информацию о будущих потребителях, например, хотели бы жители конкретного района видеть здесь новый торговый развлекательный центр, что конкретно им может быть интересно в нем, анализируется их статус, платежеспособность. Все это помогает заранее спланировать проект, который будет востребованным, и как следствие, экономически удачным.
Таким образом, инвестиционный консалтинг помогает девелоперам оптимизировать стратегию будущего использования и развития своих проектов и бизнеса, собственникам – сохранить рентабельность текущих активов, инвесторам – реструктурировать или же сформировать портфель недвижимости, а продавцам – выгодно продать. Ведь на любом витке конъюнктуры рынка – и на подъеме, и на спаде – всегда есть возможности не только не потерять, но и заработать. В том, чтобы увидеть эти возможности и заключается главная задача консультантов.
И совершенно зря многие думают, что услуги консультантов дороги, и что такие исследования под силу только крупным игрокам. Совсем нет, стоимость консультации напрямую зависит от трудоемкости и формата: это может быть справка на одном листе, а может быть масштабное исследование в трех томах. Все индивидуально. Главное, что эти затраты не только окупаются, но и приносят прибыль. Обращайтесь к консультантам. И знайте, это именно тот случай, когда советы бывают действительно полезны!
Руководитель Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита Ольга Пермякова
ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита"
(ТМ Институт экспертизы INEX)
г. Пермь, ул. Советская, 19
Тел. 2-110-888, 2-181-494
Официальный сайт: www.zui.ru
На правах рекламы
Купить номер в отеле или вложить капитал в собственный мини-отель? 
Эффективность инвестиций в недвижимость Дубая повышается 
Дача-мечта в аренду